Overdrachtsbelasting in 2025

Wat is overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom dat je moet betalen aan de Belastingdienst zodra je de eigenaar wordt van (rechten op een) onroerend goed. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aankoop van een woning, een stuk grond of een bedrijfspand. Ook bij het afkopen van erfpacht of opstalrecht kun je te maken krijgen met overdrachtsbelasting.

Je betaalt niet alleen overdrachtsbelasting als je zelf in de woning gaat wonen, maar ook als je bijvoorbeeld een woning voor de verhuur koopt of investeert in een vakantiewoning.

Wanneer betaal je overdrachtsbelasting?

Je betaalt overdrachtsbelasting als je eigenaar wordt van een woning (of je daar nu zelf in gaat wonen of niet), een pand of een stuk grond. Of als je rechten krijgt over een stuk grond of pand.

Daarop gelden een aantal uitzonderingen. Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen…

• …als je door gemeenschap van goederen of geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt van een onroerende zaak
• …als je na een scheiding zelf volledig eigenaar wordt van een woning die eerder al van jou, van je ex-partner of van jullie samen was
• …als je een onroerende zaak erft
• …als je een nieuwbouwwoning koopt (deze koop je ‘vrij op naam’ in plaats van met kosten koper)
• …wanneer je als starter recht hebt op een vrijstelling van de overdrachtsbelasting

Hoe betaal je overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is een van de soorten kosten koper die je maakt bij het kopen van een huis. Als je een notariële akte hebt laten opmaken voor de woning, zal de notaris de betaling van de overdrachtsbelasting automatisch voor je regelen. De notaris geeft dan voor jou door aan de Belastingdienst of je deze belasting moet betalen (en zo ja hoeveel) of dat je recht hebt op een vrijstelling.

Als er geen notariële akte is opgemaakt, dan moet je binnen één maand nadat je officieel eigenaar bent geworden aangifte overdrachtsbelasting doen bij de Belastingdienst. Je betaalt dan op die manier de overdrachtsbelasting. Dit kun je doen via een aangifteformulier overdrachtsbelasting, dat je bij de Belastingdienst kunt opvragen.

Overdrachtsbelasting in 2025 voor een tweede huis of bedrijfspand

Voor vakantiewoningen, bedrijfspanden, woningen voor de verhuur en andere onroerende zaken waarin je niet zelf voor langere tijd gaat wonen, geldt een verhoogd percentage. Het gaat om 10,4% van de koopsom. 

Dit verhoogde tarief geldt onder andere voor:

• grond of gebouwen die je niet direct met een woning mee koopt (zoals een garage of tuin die je los koopt)
• een tweede woning of vakantiewoning (ook een stacaravan op een vakantiepark)
• een woning bestemd voor de verhuur
• bedrijfsgebouwen
• een kavel waar je een woning op laat bouwen in eigen beheer
• de gekochte steiger en het water bij een woonark

Hoe maak ik gebruik van de vrijstelling?

Wil je gebruikmaken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters? Vul dan de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling van de Belastingdienst in. Het is belangrijk dat je deze ondertekende verklaring al vóór de sleuteloverdracht aan de notaris hebt gestuurd. Hij voegt deze bij de transportakte voor de woning.

Wat als je de vrijstelling pas later wilt gebruiken?

Het kan zijn dat je de vrijstelling liever pas voor een volgende woning gebruikt, bijvoorbeeld als je verwacht dan een iets duurdere woning (wel onder € 525.000) te kopen. In dat geval kun je ook van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters afzien. Belangrijk is wel dat je ook op dat moment aan alle voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Je betaalt dan op dit moment het standaardtarief van 2%.

Let op: overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar

De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar. Je kunt het bedrag dus niet opvoeren in je belastingaangifte na de aankoop van je woning. Het positieve nieuws is dat sommige andere kosten koper wel aftrekbaar zijn voor de belasting. Dat geldt bijvoorbeeld voor de taxatiekosten, de kosten voor hypotheekadvies en de kosten voor de notaris.