Erfpacht: hoe zit dat en kun je het afkopen?


Romy Veul door Romy Veul op 27-12-2022
232x gelezen
4 min.

Als je een woning koopt, ben je niet altijd zelf de eigenaar van de grond. Soms huur je de grond waar de woning op staat van een particulier, de gemeente of een organisatie. Erfpacht wordt dit genoemd. Gelukkig heb je wel het alleenrecht om gebruik te maken van de grond. Je betaalt hiervoor een bedrag aan canon en kunt eventueel na een tijdje de erfpacht afkopen. Dat is in een notendop wat erfpacht is. De uitgebreidere uitleg vind je hieronder.

Erfpacht

Wat is erfpacht?

Wat is erfpacht nu precies? Het zit eigenlijk tussen kopen en huren in. De grond is niet jouw eigendom, maar je hebt wel meer vrijheden dan bij huren. Jij hebt namelijk het exclusieve recht om de grond te gebruiken (net als de woning die erop staat). Wel is de grond zelf eigendom van iemand anders. De eigenaar kan de gemeente zijn, maar ook bijvoorbeeld een vastgoedeigenaar, een kerk of een waterschap.

Voor het gebruik van de grond gelden erfpachtvoorwaarden, die in een akte van vestiging door de notaris zijn vastgelegd. In die akte staat ook onder meer hoeveel je aan canon betaalt en wat de looptijd van de canon is.

Voor het erfpachtrecht (het recht om de grond te gebruiken) betaal je een vergoeding aan de grondeigenaar. Dit heet de erfpachtcanon. De kosten die je voor de canon betaalt, zijn fiscaal aftrekbaar. Aan het eind van de looptijd mag de erfpachter het bedrag voor de canon wijzigen (en dus ook verhogen).

Erfpacht vs. Duokoop

Een vorm van erfpacht is Duokoop. Bij Duokoop koopt DNGB, het bedrijf dat Duokoop uitvoert, de grond op waar je nieuwe woning op staat. Jij betaalt enkel voor de woning zelf. Je huurt de grond dan van DNGB betaalt daarvoor een canon. In feite koop je de woning dus samen met DNGB.

Voor starters met een lage maximale hypotheek kan dit een slimme manier zijn om hun kansen op een koopwoning te vergroten.

Let wel op dat voor Duokoop een aantal voorwaarden gelden. Zo kom je alleen in aanmerking voor Duokoop als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie neemt en als de waarde van je woning niet boven een van tevoren bepaald bedrag uitkomt.

De voordelen van erfpacht

Een voordeel van een woning kopen met erfpacht is dat je minder budget nodig hebt om een woning te financieren. Als je de grond er niet bij koopt, scheelt dat in de koopsom van de woning. Daardoor kun je tegen dezelfde prijs een duurdere woning krijgen dan wanneer je de woning met de grond erbij zou kopen. Bovendien hoef je daardoor minder eigen geld in te brengen. Met name voor starters is dit soms aantrekkelijk.

De nadelen van erfpacht

Aan de andere kant ben je wel verplicht om maandelijks een bedrag aan canon te betalen. Zolang je de grond niet afkoopt, moet je dit bedrag dus bij je andere vaste lasten optellen. Ook brengt je woning minder op als je deze straks zonder de grond erbij verkoopt (de volgende eigenaar moet dan in principe ook een canon betalen, tenzij hij het erfpacht afkoopt).

Houd verder rekening met mogelijk forse prijsstijgingen aan het eind van de contractduur. Veel erfpachtcontracten voor bepaalde tijd lopen wel 20, 30, 40 of 50 jaar. Doordat ze zo lang lopen, kan het zomaar zijn dat het canon na de contractduur in één keer enorm stijgt. De erfpachter verrekent dan de inflatie die in die tientallen jaren heeft plaatsgevonden. Het zou dus kunnen dat je in één keer een veelvoud gaat betalen van het bedrag dat je gewend was.

Let verder goed op: bij grond op erfpacht gelden soms andere voorwaarden voor de financiering. Hypotheekaanbieders zijn er vooral niet altijd happig op om een woning met particuliere erfpacht te financieren. Dit omdat er soms bijzondere bepalingen in het contract staan.

Lees sowieso altijd de bepalingen goed door. Er geldt niet één vast contract voor elke situatie van erfpacht. Belangrijk dus dat je checkt wat voor jou geldt. Er kunnen beperkingen zijn voor het gebruik van de grond waar je niet op rekent. Bijvoorbeeld dat je het pand op de grond alleen als woning mag gebruiken, maar niet als bedrijfspand.

Erfpacht afkopen

Misschien vind je het fijn als de grond wel van jou is. Je hoeft dan geen erfpachtcanon meer te betalen en je woning neemt toe in waarde. De grond hoort er dan immers ook bij. Bij de verkoop van je woning zal je ook meer krijgen voor het huis als je deze zonder erfpacht verkoopt.

Dat alles maakt erfpacht afkopen misschien het overwegen waard. Je betaalt dan een afkoopsom (die gebaseerd is op je WOZ-waarde en een vastgestelde waarde van de grond). Daarmee wordt de grond van jou en hoef je geen canon meer te betalen.

Hoeveel erfpacht afkopen kost en wat de mogelijkheden zijn, verschilt nogal per situatie. Ga vooral in gesprek met de erfpachter om te onderhandelen over een passende prijs en voorwaarden.

Waar moet ik op letten bij erfpacht?

Is er sprake van erfpacht bij het huis dat je gaat kopen? Let dan goed op de volgende zaken voordat je je handtekening onder het koopcontract zet of een bod op een huis uitbrengt:

  • Wie is de eigenaar van de grond?
  • Is het erfpacht voor bepaalde of onbepaalde tijd? En als het bepaalde tijd is, kun je dan om verlenging vragen?
  • Gelden er voorwaarden die jouw gebruik van de woning of grond beperken?
  • Hoeveel bedraagt de canon op dit moment?
  • Hoe lang geldt dit tarief voor de canon nog? En met welke prijsstijging moet je mogelijk rekening houden?

En je andere vaste lasten voor een woning?

Naast erfpacht krijg je met nog meer vaste lasten voor je huis te maken als je een eigen woning koopt. En dat zijn niet alleen je hypotheeklasten en energierekening. Denk bijvoorbeeld aan onroerendezaakbelasting, gemeentelijke belastingen en premie voor verzekeringen voor je huis.

Wil je een woning kopen? Houd er dan rekening mee dat je budget ook dit soort kosten toelaat. Mede door deze kosten en door de kosten koper bij het kopen van een huis is het meestal niet mogelijk om een huis te kopen zonder eigen geld. Je hebt altijd iets van spaargeld en een financiële buffer nodig om een woning te kopen en er zorgeloos in te kunnen wonen.

Wat zijn jouw opties voor een huis met of zonder erfpacht?

Heb jij plannen om een woning te kopen? En ben je benieuwd naar jouw mogelijkheden voor een koopwoning? En naar de toekomstige lasten waarmee je rekening moet houden?

Onze Hypotheekexperts kunnen je meer vertellen over jouw budget voor een woning. Plan een eerste gesprek in met een van onze Hypotheekexperts. Die gaan graag vrijblijvend met je in gesprek.

Liever verder lezen? Bekijk dan ons stappenplan voor het kopen van en huis. 

Klanten geven ons een:

389 beoordelingen

9.8