Overbieden huis: hoeveel moet je bieden in 2025?

Wil jij een woning kopen? Dan kom je er haast niet meer onderuit te overbieden op een huis. Je bent niet de enige die staat te springen om een nieuwe woning. De vraag naar koopwoningen is enorm; het aanbod ervan een stuk minder. Om toch een goede kans te maken op die ene droomwoning, wordt vaak fors boven de vraagprijs geboden. Maar hoeveel overbieden op een huis is verstandig om niet naast het net te grijpen, maar ook niet té veel te betalen? En waar moet je qua hypotheek op letten? Lees hier alles wat jij moet weten.

Overbieden huis: waarom wordt er zoveel overboden?

De oorzaak voor dat overbieden is duidelijk: de krapte op de woningmarkt. Woningen gaan als zoete broodjes over de toonbank. Vooral appartementen en eengezinswoningen worden over het algemeen snel verkocht. Door het kleine aantal beschikbare woningen en de grote vraag naar huizen zijn mensen bereid meer te betalen voor een huis.

Daarbij speelt mee dat er tegenwoordig vaak sprake is van bieden op inschrijving. Je krijgt dan één kans om een bod uit te brengen. Daar moet je vaak ook nog eens snel mee zijn; soms heb je maar een paar dagen de tijd. Het is dan niet mogelijk om nog een tweede bod te doen. De verkoper bepaalt aan de hand van alle biedingen op die datum met welke geïnteresseerde hij in onderhandeling gaat. Als jouw bod dus (beduidend) lager is dan dat van anderen, is de kans groot dat de woning aan je neus voorbijgaat. Daarom zijn mensen vaak bereid om (fors) te overbieden.

Trouwens, nog iets: de vraagprijs die verkopers hanteren, is niet altijd het bedrag dat de woning waard is. Vaak bepalen verkopers samen met de makelaar een strategische vraagprijs en die kan ook bewust onder de taxatiewaarde liggen. Dat je gaat overbieden, betekent dus niet direct dat je meer voor een woning betaalt dan dat de woning waard is.

Hoeveel overbieden op een huis in 2025?

Hoeveel overbieden we gemiddeld op een huis in 2025? In het eerste kwartaal van 2025 werd gemiddeld 4,8% overboden op een huis (bron: Huispedia). In totaal werd dit kwartaal 70,3% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

De precieze overbieding verschilt wel per regio. Zo werd in de stad Utrecht zelfs 12% overboden, terwijl in het Zeeuwse dorp Sluis het gemiddelde huis juist onder de vraagprijs werd verkocht.

Rekenvoorbeeld

Stel: je koopt een woning met een vraagprijs van € 400.000. Dan is een gemiddeld bod zo'n € 400.000 x 1,048 = € 419.200.

Zo'n 5 jaar geleden was de gemiddelde overbieding nog € 4.500; nu is dat een stuk meer.

Het lijkt er wel op dat mensen anno 2025 minder hoeven te overbieden om een woning te bemachtigen dan begin 2022. Het is uiteraard nog onzeker wat de markt in 2025 zal doen. Onze Hypotheekexperts kunnen je hier up-to-date informatie over geven en houden dit goed in de gaten.

Gemiddelde overbieding huis

De gemiddelde overbieding in 2025 verschilt wel per type huis en per regio. Voor verschillende typen huizen zijn de gemiddelde overbiedingen (volgens Huispedia) in het eerste kwartaal van 2025 als volgt:

Tussenwoning: 6,9% boven de vraagprijs
Appartement: 5,8% boven de vraagprijs
Hoekwoning: 5,7% boven de vraagprijs
Twee-onder-een-kap-woning: 3,8% boven de vraagprijs
Vrijstaande woning: 0,3% onder de vraagprijs

Let op: ook binnen die provincies kan de gemiddelde overbieding op een huis enorm verschillen tussen of je bijvoorbeeld in een stad als Amsterdam wilt gaan wonen of in een klein dorpje in de provincie. Pin je dus niet te veel vast op gemiddelde overbiedingen op een huis. Kijk liever wat voor jouw type woning in deze specifieke omgeving een gemiddelde koopsom is, bijvoorbeeld door een aankoopmakelaar in te schakelen of door Kadaster-informatie op te vragen.

Hoeveel procent moet ik overbieden?

Heel leuk, al die cijfers over de gemiddelde overbieding op een huis. Maar waarschijnlijk ben je naar één ding het meest benieuwd: hoeveel procent moet jij overbieden om dit ene droomhuis te bemachtigen? Ga dus gemiddeld uit van zo'n 4,8%. Maar als je een rijtjeshuis of appartement koopt (zeker in de stad), dan kan dit percentage nog een stuk hoger zijn.

Heb je een aankoopmakelaar in de arm genomen? Dan kan die je waarschijnlijk adviseren over een goede tactiek voor bieden, en denkt die met je mee over een passend bod. Daarnaast kunnen de volgende tactieken helpen om te bepalen hoeveel procent jij gaat overbieden:

Bieden tactieken

Kijk naar de waarde van de woning. Je kunt bijvoorbeeld voor een paar euro informatie opvragen bij het Kadaster over de koopsom die is betaald voor vergelijkbare woningen. Zo weet je ongeveer voor welk bedrag jouw woning waarschijnlijk weggaat.
Houd de kosten voor onderhoud in gedachten. Moet er nog veel aan de woning gebeuren? Besef dan dat alles wat je overbiedt, afgaat van je budget om de woning te verbouwen of op te knappen. Verwacht je hoge onderhoudskosten? Dan kun je een voorbehoud van bouwkundige keuring afspreken. Je zit dan alleen aan de koop vast als de kosten die uit een bouwkundige keuring naar voren komen niet boven een bepaald bedrag uitkomen.
Kijk verder dan alleen de prijs. Verkopers gaan niet altijd voor het hoogste bod. Je kunt bijvoorbeeld ook een niet-torenhoog bod zonder voorbehoud van financiering uitbrengen als je daarvoor voldoende financiële middelen hebt. Dat is aantrekkelijk voor de verkopers, omdat ze meer zekerheid hebben dat de koop doorgaat. Of kijk of er andere voorwaarden zijn waarmee je de verkopers tegemoet kunt komen. Als zij bijvoorbeeld grote haast hebben om de woning te verkopen, kun je aangeven dat de sleuteloverdracht wat jou betreft snel kan plaatsvinden.
Wees realistisch. Laat je niet gek maken door het verkooppraatje van de makelaar en door alle berichtgeving over overbieden. Ga niet in de wilde weg een heel hoog bod uitbrengen om maar de woning te bemachtigen. Kijk kritisch of je dit bedrag echt voor het huis overhebt of niet.
Kijk naar je toekomstplannen. Overbieden brengt risico’s met zich mee als je van plan bent om niet lang in dit huis te blijven wonen. Je woning zou dan minder waard kunnen worden als de woningmarkt minder overspannen wordt. Zie je deze woning als het huis waar je oud wordt en verwacht je er nog wel een tijdje goed te zitten? Dan is het minder erg om nu boven de vraagprijs te zitten. Wil je over één of twee jaar weer verhuizen, dan is flink overbieden niet altijd een goed idee.
Houd je budget in je achterhoofd. Bied nooit meer dan wat je financieel kunt missen. Houd ook rekening met je maximale hypotheek. Daarover hieronder meer.

Overbieden huis per gemeente

Hoeveel je moet overbieden op een huis om de woning te krijgen, verschilt per gemeente. Zo moet je in grote steden over het algemeen meer overbieden dan in kleinere dorpen. In het eerste kwartaal van 2025 werd het meest overboden in deze Nederlandse gemeenten:

Utrecht: 12% overbieden
IJsselstein: 11,6% overbieden
Nieuwegein: 11,1% overbieden

Overigens zijn er ook gemeenten waar mensen gemiddeld minder dan de vraagprijs bieden. In het eerste kwartaal van 2025 werd in Wormerland (Noord-Holland) bijvoorbeeld gemiddeld 5,8% onder de vraagprijs geboden en in het Zeeuwse dorp Sluis 4,3% onder de vraagprijs.

In Utrecht werd 91% van de huizen boven de vraagprijs verkocht. Wat bepaalt of je moet overbieden op een huis in de gemeente? Dit hangt deels af van de prijzing van een woning (soms worden huizen bewust lager dan de verwachte marktwaarde aangeboden). Deels hangt het ook samen met de populariteit van huizen in een gemeente. Zo zijn steden als Utrecht, Amsterdam en Den Haag erg geliefd, waardoor er vaak veel biedingen op een huis worden gedaan. De kans is dan groter dat je moet overbieden.

Overbieden en hypotheek, hoe zit dat?

Nu is er wel een dingetje met overbieden. Als je een bod uitbrengt op een woning, is het belangrijk dat je die prijs ook echt kunt betalen met een hypotheek en je spaargeld (en een eventuele overwaarde op je huidige woning). Daar gaat het weleens mis. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen (soms iets meer als je de hypotheek deels voor energiebesparende maatregelen gebruikt).

Als je overbiedt, kan het zijn dat de taxateur je woning voor minder taxeert dan wat je voor het huis hebt geboden. Dan zal je hoe dan ook een deel van de koopsom uit eigen zak moeten betalen. En dat nog naast de kosten koper die daar bovenop komen.

Lukt het niet om de financiering rond te krijgen doordat je te veel hebt overboden? Dan kun je alleen zonder boete (van 10% van de koopsom) onder de koop uit als je in de ontbindende voorwaarden een voorbehoud van financiering hebt opgenomen én kunt aantonen dat je hypotheekaanvraag is afgewezen.

Check je budget voor overbieden op een huis

Zorg dat je helder hebt hoeveel jouw budget is voor een woning. En hoeveel je dus kunt (over)bieden.

Bereken via onze slimme rekentool alvast jouw maximale hypotheek. Zo krijg je snel een goede indicatie van jouw leenmogelijkheden.

Wil je precies weten hoeveel jij te besteden hebt en of je dus dit bod kunt betalen? Ga dan in gesprek met een van onze Hypotheekexperts. In een gratis kennismaking kunnen zij je precies laten weten hoeveel jij op een woning kunt bieden.

Veelgestelde vragen

Kan ik overbieden zonder eigen geld?

Nee, het is niet mogelijk om te overbieden als je geen eigen geld hebt. Je mag namelijk niet meer dan 100% van de woningwaarde lenen. Als je overbiedt, heb je wel meer dan die 100% van de woningwaarde nodig. Dat kun je alleen met eigen geld betalen. Bovendien moet je kosten koper betalen. Ook die betaal je uit eigen zak.

Een eventuele andere optie is om een schenking te gebruiken als iemand bereid is jou geld voor de woning te schenken.

Hoeveel wordt er overboden?

Gemiddeld wordt er in het eerste kwartaal van 2025 4,8% overboden. Dus mensen bieden gemiddeld 4,8% meer dan de vraagprijs van de woning.

Wel verschilt de precieze overbieding per gemeente én per type huis. Zo wordt op tussenwoningen over het algemeen het meest overboden. Vrijstaande huizen gaan juist vaker onder de vraagprijs weg.

Hoeveel moet je overbieden per prijsklasse?

De overbieding verschilt per prijsklasse van de woning. Over het algemeen wordt het meest overboden in de populairste prijsklasse. Voor woningen met een waarde van € 500.000 tot € 750.000 wordt bij zo'n 70% van de aankopen overboden. Bij appartementen is de overbieden vaak iets kleiner. Bij duurdere huizen is overbieden niet altijd nodig; soms worden deze zelfs onder de vraagprijs gekocht.

Overigens verschilt de precieze overbieding ook per regio en per gemeente. In grote steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam wordt gemiddeld meer overboden dan in kleinere dorpen.

Hoe weet je hoeveel je moet overbieden?

Hoeveel je moet overbieden, kun je vooral bepalen door te kijken naar de gemiddelde verkoopprijs van soortgelijke woningen in de buurt. Hoeveel procent is er voor die woningen overboden als je ook kijkt naar de WOZ-waarde van het huis? Die gegevens kun je bij het Kadaster en het WOZ-waardeloket opvragen.

Houd uiteraard wel rekening met jouw budgetmogelijkheden. Als je meer biedt dan de woningwaarde, moet je een deel van het geld uit eigen zak betalen. Je moet natuurlijk wel dit bedrag beschikbaar hebben, ook na betaling van de kosten koper.

Het is dan ook verstandig om met een Hypotheekexpert en eventueel ook met een aankoopmakelaar te overleggen over je biedingsmogelijkheden op een huis.

Hoeveel overbieden op een appartement?

Op een appartement moest je in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 5,8% overbieden. Het precieze percentage overbieding verschilt wel per regio en per gemeente. Hoe populairder appartementen in jouw gemeente zijn, hoe meer je vaak moet overbieden. Kijk daarom vooral naar de gemiddelde verkoopprijs van appartementen in jouw regio. Dan heb je een goed beeld hoeveel jij ongeveer moet overbieden op een appartement in je zoekgebied.

Overbieden huis: hoeveel moet je overbieden in 2025?

Overbieden huis: waarom wordt er zoveel overboden?