Huis kopen van je ouders: hoe werkt dat precies?

Het huis kopen van je ouders, zo zit dat!

Voor sommige kinderen is het een droom: de woning waar ze vele jaren van hun jeugd hebben doorgebracht kopen van hun ouders. Ook is een huis kopen van ouders voor starters een interessante manier om aan een huis te komen. Je hoeft dan niet op te boksen tegen vele andere geïnteresseerden. Ook fors overbieden of met een aankoopmakelaar aan je zijde bezichtiging na bezichtiging afgaan is niet nodig.

Je ouders mogen zelf beslissen aan wie ze de woning verkopen. Zij kunnen besluiten om hun huis via de gebruikelijke weg te verkopen en geïnteresseerden te laten bieden. Maar ze kunnen ook hun kinderen de eerste optie geven om het huis te kopen. Misschien tegen een lagere prijs dan wat je er bij een gebruikelijke biedingsprocedure voor zou betalen.

Welke opties zijn er om het huis van je ouders te kopen?

Het voert wat ver om alle juridische constructies voor een huis kopen van je ouders (zoals het blote eigendom van het huis overdragen of verkoop met behoud van huurrecht) hier toe te lichten. Daarover praten onze Hypotheekexperts je graag persoonlijk bij. Er zijn (los van de juridische constructies) in principe 2 mogelijkheden:

1. Jij koopt het huis tegen een afgesproken prijs en gaat daar woning. Je betaalt je ouders de koopprijs.
2. Je koopt het huis en verhuurt het aan je ouders terug, zodat zij erin kunnen blijven wonen (zonder dat zij een hypotheek hebben lopen). In dit geval koop je het huis van je ouders in bewoonde staat. Zodra zij komen te overlijden of naar een verzorgingstehuis gaan, is het huis alsnog van jou.

Het huis kopen van je ouders en aan hen verhuren

Het komt weleens voor dat ouders hun woning aan hun kind verkopen om de woning vervolgens terug te huren. Daardoor komt voor je ouders de overwaarde vrij, waarmee ze bijvoorbeeld op vakantie kunnen gaan of een extra buffer hebben voor hun pensioen.

Bij een dergelijke constructie maak je afspraken over een passend huurtarief voor je ouders. Let op: de Belastingdienst vindt dat 6% van de WOZ-waarde een redelijk huurtarief op jaarbasis is. Ga je daar onder zitten? Dan moet je mogelijk erfbelasting betalen over het bedrag dat zij “te weinig” aan rente hebben betaald.

Fiscaal is de woning kopen en verhuren aan je ouders niet altijd even gunstig. Zowel jij als je ouders krijgen geen hypotheekrenteaftrek over de hypotheek. Dit komt doordat de woning geldt als jouw tweede woning en de rente daardoor niet aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting (en je ouders hebben geen hypotheek meer als ze huren). De woning valt voor jou in box 3. Dit betekent dat je er vermogensbelasting over moet betalen.

Er bestaan ook andere manieren voor je ouders om hun overwaarde te benutten dan het huis aan jou verkopen en terughuren. Denk aan de hypotheek verhogen of een opeethypotheek afsluiten.

Ouderlijk huis kopen: voor welke prijs?

Maar welke prijs betaal je je ouders voor de woning? Hoe stel je een passende prijs vast? In principe zijn je ouders vrij in het bepalen van de vraagprijs. Klinkt heel aantrekkelijk, maar er zitten wel wat addertjes onder het gras. Je moet vooral letten op de fiscale gevolgen. Als je een huis koopt van je ouders, gaat dat vaak via een bepaalde constructie, waarover je bij de notaris duidelijke afspraken vastlegt.

Je ouders mogen de woning op zich voor een bedrag onder de woningwaarde aan jou verkopen. Je krijgt dan alleen wel te maken met schenkbelasting. De fiscus ziet het bedrag dat jij minder voor de woning betaalt dan de WOZ-waarde namelijk als een schenking. En let op: als de koopprijs lager is dan de taxatiewaarde van de woning, dan betaal je ook alsnog overdrachtsbelasting over de getaxeerde waarde van het huis.

Erf- en schenkbelasting als je het huis van je ouders koopt

Houd er rekening mee dat je bij een huis kopen van je ouders vaak schenkbelasting en mogelijk ook erfbelasting moet betalen.

• Je hebt het risico dat je schenkbelasting moet betalen als je de woning tegen minder dan de WOZ-waarde koopt. Nu is het wel zo dat je ouders bij het verkopen van de woning aan jou een schenking mogen doen. Die kun je in mindering brengen op de koopprijs voor de woning. Daarbij mogen je ouders onder bepaalde voorwaarden (zoals dat je niet ouder dan 40 jaar bent) in 2026 eenmalig € 33.129 belastingvrij schenken. Dat bedrag kun jij vrij besteden, bijvoorbeeld aan de aankoop van je woning.
• Je moet erfbelasting betalen na de dood van je ouders als je ouders de woning van je terughuren voor een bedrag dat eigenlijk te laag ligt.