Verborgen gebreken bij een huis, hoe zit dat?

Wat zijn verborgen gebreken bij een huis?

Bijna elke woning zal wel een gebrek hebben. De ene keer is dat een keukenkastje dat niet goed sluit, de andere keer een krakkemikkig slot op de wc-deur. Maar soms is er sprake van grotere gebreken die nog niet bij de bezichtiging zichtbaar waren. En die de verkoper ten onrechte niet met je heeft gedeeld. Dát noem je verborgen gebreken aan een huis.

Gebreken die na de overdracht van de woning (dus: na ondertekening van de koopakte) zichtbaar worden aan de woning, zijn in principe voor jouw rekening als koper. Maar daar gelden twee uitzonderingen op. De verkoper is wél aansprakelijk voor de volgende verborgen gebreken:

1. bepaalde ernstige gebreken aan de woning;
2. gebreken die de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Ernstige gebreken zijn gebreken die je ervan weerhouden om de woning normaal te gebruiken. Denk aan een verrot dak of flinke lekkage in de badkamer. In zo’n geval is de verkoper aansprakelijk, mits het gebrek al vóór de overdracht aanwezig was en het niet duidelijk zichtbaar was voor de koper toen hij de woning bezichtigde. Daarbij doet het er niet toe of de verkoper van het gebrek op de hoogte was of niet.

Als de verkoper een gebrek niet heeft gemeld dat normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt, dan kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Voorwaarde is bij dit type gebreken wel dat het gebrek er al vóór de sleuteloverdracht was en dat de verkoper ervan afwist, maar niets heeft gezegd.

Wie heeft welke aansprakelijkheid?

Als koper van een bestaande woning heb je een onderzoeksplicht. Dit betekent dat je de woning zo goed mogelijk bekijkt en ook vragen stelt tijdens de bezichtiging om de bouwkundige staat ervan te achterhalen. Uiteraard kun je niet alles met het blote oog zien. Samen met een aankoopmakelaar de woning bezichtigen, kan al helpen om niet zomaar iets over het hoofd te zien.

Wil je echt zeker zijn dat je ook geen rotte kozijnen, slechte fundering of andere bouwkundige gebreken over het hoofd ziet? Dan is een bouwkundige keuring verstandig. Hier kun je bij het bieden op het huis al rekening mee houden door een voorbehoud van bouwkundige keuring af te spreken. Je laat de koop dan alleen doorgaan als de kosten voor direct noodzakelijk onderhoud aan de woning niet boven een X bedrag uitkomen.

Aan de andere kant heeft de verkoper een mededelingsplicht. Dit betekent dat hij gebreken waar hij bekend mee is aan jou als mogelijke koper moet meedelen. En dat hij jouw vragen over de woning eerlijk moet beantwoorden.

Let wel op dat je soms bij de aankoop van een huis te maken krijgt met speciale clausules. Door die clausules kun je de verkoper niet in elke situatie aansprakelijk stellen.

Ouderdomsclausule

Let op: bij oudere woningen is het mogelijk voor de verkoper om een ouderdomsclausule op te nemen. De verkoper geeft daarmee aan dat de woning al wat ouder is en dat de koper daarom andere verwachtingen moet hebben van de woning dan wanneer hij een nieuwere woning zou kopen.

Bij deze clausule moet je de kleine lettertjes goed lezen voordat je van een verborgen gebrek spreekt. Gebreken die zijn toe te schrijven aan de leeftijd van de woning, zijn vaak voor rekening van de koper. Daardoor sta je minder sterk bij een eventuele discussie over wie aansprakelijk is.

Het is dan ook verstandig om bij een woning met zo’n clausule een bouwkundige keuring te laten doen voordat je je handtekening onder het koopcontract zet.

Niet-zelfbewoningsclausule

Ook een niet-zelfbewoningsclausule komt regelmatig voor, zeker bij woningen die eerder werden verhuurd. De verkoper laat met zo’n clausule blijken dat hij niet zelf in de woning heeft gewoond en daarom de staat van de woning niet goed kent.

Met deze clausule zijn de verkopers beperkt aansprakelijk voor eventuele gebreken aan de woning. Welke rechten je in zo’n geval hebt als koper, hangt af van hoe de clausule precies zijn geformuleerd.

Stappenplan verborgen gebreken

Vol enthousiasme ben je in je nieuwe woning aan het klussen. Je hebt heel veel zin om hier straks te gaan wonen. Maar het valt je vies tegen als je opeens stuit op een verborgen gebrek. Deze stappen kun je zetten als er toch iets niet in orde blijkt in de woning.

De eerste stap is altijd het gebrek aan de verkoper melden. Het liefst zo snel mogelijk. Hoe je dat ook doet, zorg er altijd voor dat je de melding van het gebrek zwart-op-wit hebt staan. Dus stuur bijvoorbeeld een e-mail na als je het gebrek telefonisch aan de verkoper kenbaar hebt gemaakt.

Voordat je serieuze stappen zet, geef je eerst de verkoper de kans om het probleem op te lossen. Laat de verkoper het probleem bekijken in je woning en kijk of jullie er samen uitkomen.

Lukt dat niet? Dan kun je de verkoper in gebreke stellen via een aangetekende brief. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kan die dit voor jou oppakken. Anders kun je zelf een brief opstellen voor de ingebrekestelling. Geef daarin in elk geval aan binnen welke termijn de verkoper met een oplossing moet komen. En vermeld ook dat, als de verkoper niet met een oplossing komt, jij verdere stappen zult ondernemen.

Als dat ook niets oplevert, kun je een jurist of advocaat inschakelen. Dat is overigens niet altijd zinvol en winstgevend. Overleg dan ook eerst met een juridisch adviseur wat zijn hulp kost en hoe zinvol een procedure is. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Dan kan die je tijdens deze procedure bijstaan en blijven de kosten meestal beperkt.

Verborgen gebreken lekkage?

Gaat het bij de verborgen gebreken om lekkage? Meld het gebrek dan ook bij de verzekeraar van je opstalverzekering of inboedelverzekering. Soms kan je verzekeraar je informeren over de stappen die je daarvoor moet zetten.

Bij lekkage als verborgen gebrek geldt, net als voor andere gebreken, dat de aansprakelijkheid ervan afhangt of de verkoper van de lekkage had kunnen afweten én hoe ernstig deze is.

Verborgen-gebreken-termijn

Stuit je op verborgen gebreken in het huis? Houd dan de verborgen-gebreken-termijn in het achterhoofd. Laat het altijd zo snel mogelijk aan de verkoper weten als je denkt een verborgen gebrek te zien. Dit moet je altijd binnen “een redelijke termijn” doen. Onder “redelijk” wordt vaak een periode van twee maanden na aankoop van de woning verstaan.

Het is heel belangrijk om je aan de verborgen-gebreken-termijn te houden én om de melding zwart-op-wit te doen. Dan is voor zowel jou als de verkoper glashelder dat jij de gebreken op tijd hebt gemeld en kan dat niet tegen je gebruikt worden.

Goed voorbereid een woning kopen?

Wil je voorkomen dat onverwachte gebreken jouw plezier van een gloednieuw huis flink verpesten? Ga dan goed voorbereid naar je eerste bezichtiging. Bekijk onze checklist voor de bezichtiging, neem de vragen voor een bezichtiging door en schakel eventueel een aankoopmakelaar in.

Ook financieel goed voorbereid gaan bezichtigen? Vraag dan een gratis eerste gesprek aan bij een van onze Hypotheekexperts. Die rekenen nauwkeurig voor je uit hoeveel jij te besteden hebt aan je nieuwe woning.