Verborgen gebreken bij een huis, hoe zit dat?

Wat zijn verborgen gebreken bij een huis?

Verborgen gebreken zijn grotere gebreken die je niet bij de bezichtiging had kunnen opmerken en die de verkoper niet met je heeft gedeeld. Het kan dan gaan om rotte fundering, asbest in huis, houtworm, etc. Vaak gaat het om gebreken die aardig in de papieren lopen qua kosten. De verkoper had die gebreken aan jou moeten melden, in elk geval als de verkoper er zelf van af had kunnen weten.

Voorbeelden verborgen gebreken

Voorbeelden van verborgen gebreken bij een huis zijn:

• lekkage in bijvoorbeeld de badkamer of keuken
• asbest in huis
• een rot dak
• een apparaat (dat bij de woning inbegrepen is) dat niet blijkt te werken
• stopcontacten die niet blijken te werken
• problemen met de fundering
• houtworm in de woning
• onzichtbare scheuren in muren of vloeren

Wie is aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Gebreken die na de overdracht van de woning (dus: na ondertekening van de koopakte) zichtbaar worden aan de woning, zijn in principe voor jouw rekening als koper. Maar daar gelden 2 uitzonderingen op. De verkoper is wél aansprakelijk voor de volgende verborgen gebreken:

1. bepaalde ernstige gebreken aan de woning
2. gebreken die de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld

Ernstige gebreken zijn gebreken die je ervan weerhouden om de woning normaal te gebruiken. Denk aan een verrot dak of flinke lekkage in de badkamer. In zo’n geval is de verkoper aansprakelijk, mits het gebrek al vóór de overdracht aanwezig was en niet duidelijk zichtbaar was voor de koper toen hij de woning bezichtigde. Daarbij doet het er niet toe of de verkoper van het gebrek op de hoogte was.

Als de verkoper een gebrek niet heeft gemeld dat normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt, dan kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Voorwaarde is wel dat het gebrek er al vóór de sleuteloverdracht was en dat de verkoper ervan afwist, maar niets heeft gezegd.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Het is goed om te weten dat je als koper van een woning onderzoeksplicht hebt. Dit betekent dat je de woning zo goed mogelijk bekijkt en vragen stelt tijdens de bezichtiging om de bouwkundige staat ervan te achterhalen. Uiteraard kun je niet alles met het blote oog zien. Samen met een aankoopmakelaar de woning bezichtigen, kan helpen om geen dingen over het hoofd te zien.

Wil je zeker weten dat je geen rotte kozijnen, slechte fundering of andere bouwkundige gebreken over het hoofd ziet? Dan is een bouwkundige keuring verstandig. Hier kun je bij het bieden op het huis al rekening mee houden door een voorbehoud van bouwkundige keuring af te spreken. Je laat de koop dan alleen doorgaan als de kosten voor direct noodzakelijk onderhoud niet boven een bepaald bedrag uitkomen.

Aan de andere kant heeft de verkoper een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper gebreken waar hij bekend mee is aan jou als mogelijke koper moet meedelen. En dat hij jouw vragen over de woning eerlijk moet beantwoorden.

Stappenplan verborgen gebreken

Wat kun je doen als je op verborgen gebreken in je nieuwe huis stuit? Dit stappenplan helpt je daarbij:

1. Meld het gebrek bij de verkoper. Het liefst zo snel mogelijk. Zorg ervoor dat je de melding van het gebrek zwart-op-wit hebt staan. Dus stuur bijvoorbeeld een e-mail na als je het gebrek telefonisch aan de verkoper kenbaar hebt gemaakt.
2. Geef de verkoper de kans om het probleem op te lossen. Laat de verkoper het probleem bekijken in je woning en kijk of jullie er samen uitkomen.
3. Lukt dat niet? Dan kun je de verkoper in gebreke stellen via een aangetekende brief. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kan die dit voor jou oppakken. Anders kun je zelf een brief opstellen. Geef daarin in elk geval aan binnen welke termijn de verkoper met een oplossing moet komen. Vermeld ook dat je stappen onderneemt als de verkoper niet met een oplossing komt.
4. Als dat ook niets oplevert, kun je een jurist of advocaat inschakelen. Dat is overigens niet altijd zinvol en winstgevend. Overleg eerst met een juridisch adviseur wat zijn hulp kost en hoe zinvol een procedure is. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Dan kan die je tijdens deze procedure bijstaan en blijven de kosten beperkt.

Verborgen-gebreken-termijn

Stuit je op verborgen gebreken in het huis? Houd dan de verborgen-gebreken-termijn in het achterhoofd. Laat het altijd zo snel mogelijk aan de verkoper weten als je denkt een verborgen gebrek te zien. Dit moet je altijd binnen “een redelijke termijn” doen. Onder “redelijk” wordt vaak een periode van 2 maanden na aankoop van de woning verstaan.

Het is heel belangrijk om je aan de verborgen-gebreken-termijn te houden én om de melding zwart-op-wit te doen. Dan is voor zowel jou als de verkoper helder dat jij de gebreken op tijd hebt gemeld.

Goed voorbereid een woning kopen?

Wil je voorkomen dat onverwachte gebreken jouw plezier van een gloednieuw huis verpesten? Ga dan goed voorbereid naar de bezichtiging. Bekijk onze checklist voor de bezichtiging, neem de vragen voor een bezichtiging door en schakel eventueel een aankoopmakelaar in.

Ook financieel goed voorbereid gaan bezichtigen? Vraag dan een gratis eerste gesprek aan bij een van onze Hypotheekexperts.

Vraag een gratis kennismaking aan