door Romy Veul op 21-12-2022
Niemand wordt blij van een kat in de zak. Zeker niet als je daar misschien wel een paar ton of zelfs meer aan uitgeeft. Daarom is het belangrijk om een woning voor de aankoop uitgebreid te onderzoeken. Sterker nog, dat is ook juridisch verplicht: je hebt als koper een onderzoeksplicht. Hoe je aan die plicht voldoet? En waar je zoal op moet letten bij het bezichtigen van een huis? Wij laten het je weten.
Als koper heb je bij de aankoop van een woning onderzoeksplicht. Je moet zo goed mogelijk onderzoek doen naar de bouwkundige en juridische staat van de woning voordat je die koopt. Daarvoor kijk je kritisch naar wat je concreet aan de woning ziet, maar ook naar achterliggende informatie over de woning. Rust er bijvoorbeeld erfpacht op het huis? Is er sprake van een kettingbeding? Dat zijn allemaal details waar je maar beter op tijd achter komt.
Nu vind je het waarschijnlijk ook persoonlijk al fijn om te weten wat je precies koopt voordat je grof geld biedt voor een huis. Maar je bent ook wettelijk verplicht om goed onderzoek te doen naar een woning. Dat klinkt misschien wat streng. Het betekent dat je de verkoper alleen aansprakelijk kunt stellen voor gebreken die je niet vooraf al had kunnen opmerken of checken.
Heb jij je bijvoorbeeld zelf niet goed ingelezen in de juridische staat van de woning? Dan kun je de verkoper ook niet verantwoordelijk houden voor juridische verplichtingen waarmee je achteraf werd verrast, maar die wel in officiële documenten vermeld staan.
Naast jouw onderzoeksplicht als koper, heeft de verkoper van de woning een mededelingsplicht. Dit betekent dat hij gebreken en juridische beperkingen waar hij bekend mee is met je moet delen. Vaak gebeurt dit via een vragenlijst van de verkoopmakelaar. Ook betekent het dat hij eerlijk antwoord moet geven op de vragen die jij over de woning stelt.
Ze zijn de nachtmerrie van elke woningkoper: verborgen gebreken die pas na de aankoop van de woning zichtbaar worden. Maar wanneer ben jij als koper aansprakelijk (en moet je dus zelf voor de kosten opdraaien) en wanneer is de verkoper aansprakelijk?
Stel: jij komt er pas als kersverse eigenaar van de woning achter dat in de vloer een flinke barst zit en dat daarom de hele vloer eruit zal moeten. Als die scheur duidelijk zichtbaar was bij de bezichtiging, had jij die moeten opmerken. Je kunt de verkoper dus niet aansprakelijk stellen en ook niet de kosten voor de vloer op hem verhalen.
Dat is een ander verhaal als de scheur na de bezichtiging is ontstaan of als er een groter probleem (zoals problemen met de fundering) achter schuilgaan. Daar had de verkoper je over moeten vertellen bij de bezichtiging.
Jij ontdekt na de oplevering dat alle stopcontacten aan één muur niet werken. De verkoper wist hiervan, maar is vergeten je dit te zeggen. Jij had niet kunnen weten dat de stopcontacten niet werken. En de verkoper mag ook niet van je verwachten dat je alle stopcontacten tijdens de bezichtiging gaat checken. Het gaat om een verborgen gebrek, waarvoor de verkoper aansprakelijk gesteld mag worden. Hij heeft niet aan zijn mededelingsplicht voldaan.
Gezien je onderzoeksplicht als koper is het belangrijk om bij de bezichtiging van het huis oog te hebben voor alle details en vragen te stellen. De checklist huis bezichtigen kan je hierbij helpen. En als je onze handige vragen voor huis bezichtigen bij de hand hebt, kom je al helemaal goed voorbereid naar de bezichtiging.
Let tijdens het bezichtigen in elk geval op de volgende punten.
Een likje verf is niet zo’n probleem. Maar als je echt scheuren in de muur of vochtvlekken in het plafond tegenkomt, is er waarschijnlijk meer aan de hand. Check daarom altijd goed de kozijnen, het houtwerk, de muren en het plafond van de woning. Kom je dingen tegen? Vraag de verkoper waar dat vandaan komt. Hij is verplicht om je er eerlijk antwoord op te geven.
Soms kun je te maken krijgen met erfpacht. De grond rondom de woning is dan niet van jou, maar krijg je in bruikleen. Hiervoor betaal je een bedrag aan erfpacht. Als dat het geval is, is het goed om er van tevoren van af te weten. Dit zijn kosten waar je maandelijks rekening mee moet houden.
Ook kun je als koper informeren naar andere juridische verplichtingen. Denk aan recht op overpad, kettingbedingen of bepaalde clausules bij de aankoop van het huis (zoals een asbestclausule). Lees dan ook goed de aktes en de informatie op Funda door als je geïnteresseerd bent in een huis.
Twijfel je of je niets over het hoofd ziet? Dan kun je een aankoopmakelaar in de arm nemen. Die is vaak goed op de hoogte van dit soort juridische verplichtingen en kan je dus adviseren over de juiste kritische vragen (of die voor jou aan de verkoper stellen).
Als jij vooral valt voor een woning vanwege het prachtige grasveld voor de deur, wil je natuurlijk niet dat daar volgend jaar opeens een enorme nieuwbouwwijk op staat. Controleer daarom het bestemmingsplan van de gemeente voor de omgeving. Daarin staat wat de gemeente in de toekomst met de omliggende grond wil doen.
Je onderzoeksplicht gaat niet alleen over de woning zelf, maar ook over de omgeving. Voel je je prettig in deze wijk? Zijn er genoeg voorzieningen? Hoe veilig zou het zijn om hier ’s avonds over straat te lopen? Loop voordat je de woning bezichtigt een rondje door de wijk, zodat je er een goed gevoel bij krijgt. Ga ook voor jezelf na of de afstand tot de supermarkt en scholen in orde is.
In die vragenlijst geeft de verkoper antwoord op allerlei belangrijke vragen. Bijvoorbeeld of er sprake is van overlast van de buren, hoe het zit met bepaalde juridische verplichtingen en welke gebreken er eventueel zijn aan de woning. Hier kun je vaak veel informatie uit halen. Ook vind je hierin meestal het energielabel voor de woning; de verkoper is verplicht je dit te laten zien.
En is iets je niet helemaal duidelijk na het lezen? Stel er dan gerust vragen over aan de verkoper of aan de makelaar tijdens de bezichtiging. Dat is hét moment daarvoor.
Ga je een appartement bezichtigen? Er zijn specifieke extra punten om op te letten bij een appartement. Onderzoek bijvoorbeeld of het complex een actieve Vereniging van Eigenaren heeft en hoeveel de servicekosten bedragen.
Kom je op het eerste gezicht al een aantal dingen tegen die om onderhoud vragen? En wil je precies weten waar je qua onderhoudskosten rekening mee moet houden? Laat dan een bouwkundige keuring doen door een expert. De expert geeft je dan een precieze inschatting van de onderhoudskosten.
Je kunt ook een voorbehoud van bouwkundige keuring afspreken bij het uitbrengen van je bod. De koop gaat dan alleen door als de kosten voor achterstallig onderhoud niet boven een (van tevoren door jou bepaald) bedrag uitkomen.
Ben jij je zoektocht naar een woning al gestart? Of ga je daar binnenkort mee beginnen? Dan is het fijn om te weten wat precies je budget is én waar je een voordelige hypotheek afsluit.
Onze Hypotheekexperts staan je graag bij in dit proces. Zij berekenen voor jou je maximale hypotheek en kunnen ook de hypotheek voor je aanvragen en regelen.
Nieuwsgierig naar je opties? Plan online een vrijblijvende kennismaking met een van onze experts. Gewoon vanachter de computer of via de telefoon!
Dit artikel delen
391 beoordelingen
