Hebben jouw ouders een prachtige woning die ze te koop gaan zetten? En zie je jezelf daar al helemaal wonen? Of wil je je ouders helpen door hun huis te kopen en het aan hen terug te verhuren? Het komt regelmatig voor dat kinderen een huis kopen van hun ouders. Dat verloopt net even anders dan als je een huis koopt van een onbekende. Zo krijg je mogelijk te maken met belastingen of speciale constructies bij de notaris. Dit is hoe een huis kopen van je ouders werkt.
Voor sommige kinderen is het een droom: de woning waar ze vele jaren van hun jeugd hebben doorgebracht kopen van hun ouders. Ook is een huis kopen van ouders voor starters een interessante manier om aan een huis te komen. Je hoeft dan niet op te boksen tegen vele andere geïnteresseerden. Ook fors overbieden of met een aankoopmakelaar aan je zijde bezichtiging na bezichtiging afgaan is niet nodig.
Je ouders mogen, net als alle andere woningeigenaren, zelf beslissen aan wie ze de woning verkopen. Zij kunnen besluiten om hun huis via de gebruikelijke weg te verkopen en geïnteresseerden te laten bieden (vaak via een bod op inschrijving). Maar ze kunnen ook hun kinderen de eerste kans geven om het huis te kopen. Misschien tegen een lagere prijs dan wat je er bij een gebruikelijke biedingsprocedure voor zou betalen.
Als je een huis van je ouders koopt, krijg je al snel te maken met een belangrijke vraag: welke prijs betaal je je ouders voor de woning? En hoe stel je een passende prijs vast?
In principe zijn je ouders vrij in het bepalen van de vraagprijs. Klinkt heel aantrekkelijk, maar er zitten wel wat addertjes onder het gras. Je moet vooral erg opletten met de fiscale gevolgen. Als je een huis koopt van je ouders, gaat dat vaak via een bepaalde constructie, waarover je bij de notaris duidelijke afspraken vastlegt.
Je ouders mogen de woning op zich voor een bedrag onder de woningwaarde aan jou verkopen. Je krijgt dan alleen wel te maken met schenkbelasting. De fiscus ziet het bedrag dat jij minder voor de woning betaalt dan de WOZ-waarde namelijk als een schenking. En let op: als de koopprijs lager is dan de taxatiewaarde van de woning, dan betaal je ook alsnog overdrachtsbelasting over de getaxeerde waarde van het huis.
Het voert wat ver om alle juridische constructies voor een huis kopen van je ouders (zoals het blote eigendom van het huis overdragen of verkoop met behoud van huurrecht) hier uitgebreid toe te lichten. Daarover praten onze Hypotheekexperts je graag persoonlijk bij. Maar het komt er vooral op neer dat je bij een huis kopen van je ouders vaak schenkbelasting en mogelijk ook erfbelasting moet betalen.
Je hebt het risico dat je schenkbelasting moet betalen als je de woning tegen minder dan de WOZ-waarde koopt. En dat je erfbelasting moet betalen na de dood van je ouders als je ouders de woning van je terughuren voor een bedrag dat eigenlijk te laag ligt.
Nu is het wel zo dat je ouders bij het verkopen van de woning aan jou een schenking mogen doen. Die kun je in mindering brengen op de koopprijs voor de woning. Daarbij mogen je ouders onder bepaalde voorwaarden eenmalig € 31.813 belastingvrij schenken. Dat bedrag kun jij vrij besteden, bijvoorbeeld aan de aankoop van je woning.
Het komt ook voor dat ouders hun woning aan hun kind verkopen om de woning vervolgens terug te huren. Daardoor komt voor je ouders overwaarde vrij, waarmee ze bijvoorbeeld op vakantie kunnen gaan of een extra buffer hebben voor hun pensioen.
Bij een dergelijke constructie maak je afspraken over een passend huurtarief voor je ouders. Let op: de Belastingdienst stelt dat 6% van de WOZ-waarde een redelijk huurtarief op jaarbasis is. Ga je daar onder zitten? Dan moet je mogelijk erfbelasting betalen over het bedrag dat zij “te weinig” aan rente hebben betaald.
Fiscaal is de woning kopen en verhuren aan je ouders niet altijd even gunstig. Zowel jij als je ouders krijgen geen hypotheekrenteaftrek over de hypotheek. Dit komt doordat de woning geldt als jouw tweede woning en die niet aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting, en doordat je ouders geen hypotheek meer hebben. Omdat het jouw tweede woning is bij deze constructie, valt de woning bovendien in box 3 voor jou. Dit betekent dat je er vermogensbelasting over moet betalen.
Er bestaan ook andere manieren voor je ouders om hun overwaarde te benutten dan het huis aan jou verkopen en terughuren. Denk aan de hypotheek verhogen of een opeethypotheek afsluiten.
Wil je een woning van je ouders kopen om er zelf met plezier in te wonen? Of ben je van plan het huis van je ouders te kopen en aan hen te verhuren? Voor welke constructie je ook kiest, schakel altijd een hypotheekadviseur in om de mogelijkheden en ook de haken en ogen helder te krijgen.
Onze Hypotheekexperts verdiepen zich graag in jouw situatie en betrekken er waar nodig een notaris bij.
Plan een gratis eerste kennismaking om te ontdekken welke opties jij hebt voor een huis kopen van je ouders.
Dit artikel delen
387 beoordelingen
door 
