Overbieden huis: waarom wordt er zoveel overboden?
De oorzaak voor dat overbieden is duidelijk: de krapte op de woningmarkt. Woningen gaan als zoete broodjes over de toonbank. Vooral appartementen en eengezinswoningen worden over het algemeen snel verkocht. Het kleine aantal woningen en de grote vraag zorgen ervoor dat mensen bereid zijn meer te betalen.
Daarbij speelt ook mee dat er tegenwoordig vaak sprake is van bieden op inschrijving. Je krijgt dan één kans om een bod uit te brengen. Daar moet je vaak ook nog eens snel mee zijn; soms heb je maar een paar dagen de tijd. Het is dan niet mogelijk om nog een tweede bod te doen. De verkoper bepaalt aan de hand van alle biedingen op die datum met welke geïnteresseerde hij in onderhandeling gaat. Als jouw bod dus (beduidend) lager is dan dat van anderen, is de kans groot dat de woning aan je neus voorbijgaat. Daarom zijn mensen steeds vaker bereid om fors te overbieden.
Trouwens, nog iets: de vraagprijs die verkopers hanteren, is niet altijd het bedrag dat de woning waard is. Vaak bepalen verkopers samen met de makelaar een strategische vraagprijs en die kan ook bewust onder de taxatiewaarde liggen. Dat je gaat overbieden, betekent dus niet direct dat je meer voor een woning betaalt dan dat de woning waard is.
Hoeveel overbieden op een huis in 2025?
Hoeveel overbieden we gemiddeld op een huis in 2025? In het vierde kwartaal van 2024 werd gemiddeld 3-5% overboden op een huis. De precieze overbieding verschilt wel per regio. Zo werd in de provincie Utrecht gemiddeld 6,9% overboden, en in de stad Utrecht zelfs 11,2%. In Zeeland is de gemiddelde overbieding een stuk lager: rond de 1%.
Dus stel: je koopt een woning met een vraagprijs van € 350.000. Dan is een gemiddeld bod zo'n € 350.000 x 1,004 = € 351.400.
Vijf jaar geleden was de gemiddelde overbieding nog € 4.500; nu is dat een stuk meer.
Het lijkt er wel op dat mensen anno 2025 minder hoeven te overbieden om een woning te bemachtigen dan begin 2022. Het is uiteraard nog onzeker wat de markt in 2025 zal doen. Onze Hypotheekexperts kunnen je hier up-to-date informatie over geven en houden dit goed in de gaten.
Gemiddelde overbieding huis
De gemiddelde overbieding in 2025 verschilt wel per type huis en per regio. In steden als Amsterdam kom je uit op een gemiddelde overbieding rond de 11% en in Utrecht 9,2%. In Zeeland en Limburg ligt de gemiddelde overbieding onder het landelijk gemiddelde met zo'n 1-2%.
Let op: ook binnen die provincies kan de gemiddelde overbieding op een huis enorm verschillen tussen of je bijvoorbeeld in een stad als Amsterdam wilt gaan wonen of in een klein dorpje in de provincie. Pin je dus niet te veel vast op gemiddelde overbiedingen op een huis. Kijk liever wat voor jouw type woning in deze specifieke omgeving een gemiddelde koopsom is, bijvoorbeeld door daarvoor een aankoopmakelaar in te schakelen of door Kadaster-informatie op te vragen.
Hoeveel procent moet ik overbieden?
Heel leuk, al die cijfers over de gemiddelde overbieding op een huis. Maar waarschijnlijk ben je naar één ding het meest benieuwd: hoeveel procent moet jij overbieden om dit ene droomhuis te bemachtigen?
Heb je een aankoopmakelaar in de arm genomen? Dan kan die je waarschijnlijk adviseren over een goede tactiek voor bieden, en denkt die met je mee over een passend bod. Daarnaast – met of zonder aankoopmakelaar – kunnen de volgende tactieken helpen bij bepalen hoeveel procent jij gaat overbieden:
Overbieden en hypotheek, hoe zit dat?
Nu is er wel een dingetje met overbieden. Als je een bod uitbrengt op een woning, is het belangrijk dat je die prijs ook echt kunt betalen met een hypotheek en je spaargeld (en een eventuele overwaarde op je huidige woning). Daar gaat het weleens mis. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen (soms iets meer als je de hypotheek deels voor energiebesparende maatregelen gebruikt).
Als je overbiedt, kan het zijn dat de taxateur je woning voor minder taxeert dan wat je voor het huis hebt geboden. Dan zal je hoe dan ook een deel van de koopsom uit eigen zak moeten betalen. En dat nog naast de kosten koper die daar bovenop komen.
Lukt het niet om de financiering rond te krijgen doordat je te veel hebt overboden? Dan kun je alleen zonder boete (van 10% van de koopsom) onder de koop uit als je in de ontbindende voorwaarden een voorbehoud van financiering hebt opgenomen én kunt aantonen dat je hypotheekaanvraag is afgewezen.
Moraal van het verhaal: check je budget voor overbieden op een huis
Dus? Zorg dat je helder hebt hoeveel jouw budget is voor een woning. En hoeveel je dus kunt (over)bieden.
Hoe je daarachter komt? Bereken via onze slimme rekentool alvast jouw maximale hypotheek. Zo krijg je snel een goede indicatie van jouw leenmogelijkheden.
En wil je heel precies weten hoeveel jij te besteden hebt en of je dus dit bod kunt betalen? Ga dan in gesprek met een van onze Hypotheekexperts. In een gratis kennismaking kunnen zij je precies laten weten hoeveel jij kunt lenen én wat jij dus op een woning kunt bieden.
door 
