Best spannend, een huis kopen. Je geeft in één keer een hele smak geld uit, moet heel wat jaren maandelijks hypotheeklasten betalen en maakt een keuze over de nieuwe plek waar je waarschijnlijk minstens een paar jaar gaat wonen. Juist omdat het zo’n grote keuze is, zit je niet meteen na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst aan de koop vast. Je hebt 3 dagen bedenktijd voor de koopovereenkomst. Hoe zit dat precies, die wettelijke bedenktijd bij het kopen van een huis?
Zodra jij en de verkoper jullie handtekeningen hebben gezet onder de koopovereenkomst voor een nieuw huis, is de koop definitief. Althans, voorlopig. Je hebt namelijk 3 dagen bedenktijd waarin je nog van de koop afkunt. En dat zonder opgaaf van reden.
Pas na die 3 dagen is de koop definitief. Je kunt daarna alleen nog boetevrij onder de aankoop uit als je je op een van de ontbindende voorwaarden kunt beroepen. Zo’n ontbindende voorwaarde maak je altijd al bij het uitbrengen van je bod kenbaar en staat ook vermeld in de koopovereenkomst. Het gaat dan bijvoorbeeld om een voorbehoud van financiering, een voorbehoud van bouwkundige keuring of een voorbehoud verkoop eigen huis.
Die 3 dagen bedenktijd over de koopovereenkomst gelden trouwens alleen voor jou als koper. De verkoper zit direct na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst aan de koop vast.
De wettelijke bedenktijd is bedoeld om kopers te beschermen. Juist op de huidige oververhitte woningmarkt waarin overbieden bijna de nieuwe standaard is, moet je vaak razendsnel schakelen. Je loopt dan minder risico door de wettelijke bedenktijd bij het kopen van een huis. In die 3 dagen kun je bijvoorbeeld onderzoek doen naar de werkelijke waarde van de woning, kun je een bouwkundige keuring laten doen (dit kan eventueel ook na de bedenktijd bij voorbehoud van bouwkundige keuring). Of je kunt gewoon nog eens laten bezinken of je jezelf hier wel écht ziet wonen.
De bedenktijd voor de aankoop van een huis gaat in om 0.00 uur op de dag nadat je een exemplaar van de door jou en de verkoper ondertekende koopovereenkomst hebt ontvangen. Minimaal 2 van de 3 dagen bedenktijd moeten werkdagen (dus geen weekend- of feestdagen) zijn.
Dus: ontvang jij de ondertekende overeenkomst op vrijdag? Dan gaat de bedenktijd in op zaterdag en heb je daarna nog twee dagen bedenktijd (maandag en dinsdag). Dit omdat er 2 werkdagen tussen zitten. Op de derde dag van de bedenktijd loopt de bedenktijd voor de koopovereenkomst af om 24.00 uur. De bedenktijd gaat pas in zodra de koopovereenkomst door beide partijen is getekend én ontvangen.
In periodes met feestdagen ligt het net wat anders. Stel: kerst valt op dinsdag en woensdag en jij tekent op maandag de koopovereenkomst. Dan gaat de bedenktijd in op dinsdag 0.00 uur (een feestdag) en heb je daarna nog de donderdag en vrijdag. In totaal heb je dan dus feitelijk 5 dagen bedenktijd.
Als je bij nader inzien van de koop wilt afzien, dan moet je ervoor zorgen dat jouw ontbindingsverklaring binnen die 3 dagen bedenktijd bij de verkoper ligt. Je bent dus te laat als je op de laatste dag van de bedenktijd de ontbindingsverklaring op de post doet en deze pas de volgende dag bij de verkoper op de deurmat ligt.
Je moet altijd expliciet en zwart op wit kenbaar maken dat je de koop ontbindt.
Zorg er ook voor dat de verklaring daarvoor hoe dan ook bij de ontvanger aankomt. Je kunt deze dus het beste aangetekend versturen of persoonlijk bezorgen. Het zou nogal een tegenvaller zijn als je door vertraging bij de post de ontbindingsdeadline mist.
Na de bedenktijd koopovereenkomst kun je de aankoop van het huis niet meer zonder opgaaf van reden ontbinden. Dit kan enkel als je je op een ontbindende voorwaarden kunt beroepen die ook officieel in het koopcontract is opgenomen.
Een veelvoorkomende ontbindende voorwaarde is voorbehoud van financiering. Dit houdt in dat de koop alleen doorgaat als je de financiering voor de woning weet rond te krijgen. Daarnaast komt onder meer voorbehoud van bouwkundige keuring voor. Je laat het definitief doorgaan van de koop in dit geval afhangen van de bouwkundige staat van de woning, zoals die uit een bouwkundige keuring blijkt. Blijkt het achterstallig onderhoud flinke kosten met zich mee te brengen? Dan kun je nog onder de koop uit. Hiervoor is het wel belangrijk dat je dit binnen de geldigheidstermijn van het voorbehoud doet én dat je proactief en schriftelijk de ontbinding aan de verkopers kenbaar maakt.
Heb je geen ontbindende voorwaarden waar je je op kunt beroepen, en wil je toch van de koop afzien na de bedenktijd? Dan kan dat alleen onder betaling van een boete aan de verkoper. Dat boetebedrag is niet mis. Ga uit van meestal zo’n 10% van de koopsom.
Als jij een huis koopt voor € 350.000, zal je zo’n € 35.000 aan boete moeten betalen. Niet bepaald een zakcentje dus! Veel mensen moeten voor zo’n boete dan ook een speciale lening afsluiten.
Juist vanwege die boete is het verstandig om altijd goed over de aankoop van een huis na te denken én om goed te overwegen welke ontbindende voorwaarden voor jou eventueel verstandig zijn. Een aankoopmakelaar kan je helpen bij het bepalen van ontbindende voorwaarden en kan samen met jou een passende tactiek voor het bieden op een huis bepalen.
Je kunt eventueel met de verkoper afspraken maken over een langere bedenktijd koopovereenkomst. Leg dit altijd duidelijk vast, zodat jullie niet later onenigheid hierover hebben. Het is trouwens niet mogelijk om een kortere termijn dan de wettelijke 3 dagen bedenktijd af te spreken.
Een goede voorbereiding is het halve werk. Ten eerste is het slim om met een checklist huis bezichtigen op zak een woning te bezichtigen en om de juiste vragen tijdens de bezichtiging te stellen. Hoe beter jij weet wat voor vlees je in de kuip hebt, hoe beter je ook een weloverwogen keuze over het huis kunt maken.
Verder is het slim om van tevoren helder te hebben hoeveel jij aan een koopwoning kunt besteden. Dan weet je precies of een huis binnen jouw financiële plaatje past.
Wil je jouw maximale hypotheek weten? Maak dan een vrijblijvende afspraak met een van onze hypotheekadviseurs. Zij zoeken graag voor je uit hoeveel jij kunt lenen.
Een oriëntatiegesprek bij Hypotheek.nl kost je niets en je hoeft er ook nog eens de deur niet voor uit.
Dit artikel delen
391 beoordelingen
door 
