Dat de huizenprijzen de afgelopen jaren zijn gestegen, is goed nieuws voor huiseigenaren. Daardoor heb je misschien overwaarde op je huis. Kortom: je woning is meer waard dan de hypotheek die je hebt openstaan. Dat betekent dat je geld in de stenen hebt zitten, waar je wellicht ook iets mee kunt doen. Wat is overwaarde op je huis exact, en hoe gebruik je het? We leggen het je uit en helpen je berekenen of jij overwaarde hebt.
Overwaarde betekent kort gezegd dat je huidige woningwaarde hoger ligt dan wat je aan hypotheekschuld hebt openstaan. Als je je huis op dit moment zou verkopen, zou je er na aftrek van de hypotheekschuld een bedrag aan overhouden.
Nu heb je misschien helemaal geen verhuisplannen. Dat maakt niet uit; de overwaarde zit dan in je huis. Door je overwaarde te verzilveren, kun je het bedrag eventueel vrijmaken.
Nu heb je vast één belangrijke vraag voordat je verder leest: heb jij overwaarde? Dat kun je eenvoudig uitrekenen als je weet hoeveel je woning op dit moment waard is en hoeveel hypotheekschuld je nog hebt.
Je woningwaarde kun je ontdekken door je WOZ-waarde te checken (let op: dat is je woningwaarde in januari een jaar geleden), door je woning te laten taxeren of door via het Kadaster je woningwaarde te laten berekenen. Je openstaande hypotheekschuld kun je terugvinden in de online omgeving van je hypotheekaanbieder.
Heb je die gegevens bij de hand? Gebruik dan de volgende rekensom om je overwaarde te berekenen:
Huidige woningwaarde – openstaande hypotheekschuld = overwaarde huis
Aankoopprijs van je woning: € 220.000
Huidige waarde van je woning: € 325.000
Openstaande hypotheekschuld: € 160.000 (je hebt € 40.000 afgelost op je hypotheek van € 200.000)
Je overwaarde bedraagt dan € 325.000 - € 160.000 = € 165.000.
Overwaarde kan simpelweg zijn ontstaan doordat de waarde van je huis in de loop der jaren is gestegen. Als je al een paar jaar hier woont, is de kans best groot dat je woning meer waard is dan toen je hem kocht.
Verder kun je overwaarde hebben als je je woning deels met spaargeld hebt gekocht. Je hypotheekschuld lag dan altijd al lager dan je woningwaarde.
Ook kan het zo zijn dat je aflossingen hebt gedaan sinds het afsluiten van je hypotheek. Daardoor wordt je hypotheekschuld lager en daarmee de overwaarde hoger.
Een laatste optie is dat je je woning hebt verbouwd of verduurzaamd en dat dat voor waardevermeerdering heeft gezorgd.
In principe hoef je niets te doen met je overwaarde. Je kunt het geld ook in de stenen laten zitten. Maar door je overwaarde te verzilveren, kun je er wel interessante dingen mee doen.
Als je bijvoorbeeld een tweede hypotheek neemt of je hypotheek verhoogt, dan komt je overwaarde (of een deel ervan) vrij. Je kunt het dan voor allerlei doelen gebruiken. Denk aan:
Daarnaast kun je je overwaarde opnemen door naar een andere woning te verhuizen. Natuurlijk alleen als je toch al plannen had om ergens anders je geluk te beproeven. Dan is je overwaarde een mooi extraatje, dat je – waar nodig via een overbruggingskrediet – in een volgende woning kunt steken.
Wil je de overwaarde gebruiken voor de mooie bestedingsdoelen die je in gedachten hebt? Het is niet altijd mogelijk om de volledige overwaarde op te nemen, maar misschien wel een deel ervan.
Hoeveel overwaarde jij kunt opnemen, hangt af van je inkomen. Net als wanneer je een gewone hypotheek afsluit, zal de bank je vragen hoeveel jij verdient en toetst de bank je inkomen aan hun normen. Dit bepaalt of jij je volledige overwaarde kunt opnemen of een deel ervan.
Een Hypotheekexpert van Hypotheek.nl kan al in een eerste gesprek voor je uitrekenen hoeveel overwaarde jij kunt opnemen. Geheel vrijblijvend, zodat jij vervolgens zelf kunt bepalen of je er iets mee doet.
Dat je overwaarde hebt op je woning, heeft ook een aantal gevolgen voor de belasting. De blauwe-enveloppen-verstuurder heeft een aantal regels. Houd qua overwaarde en belasting rekening met het volgende.
Over je overwaarde hoef je in principe geen belasting te betalen. Wel valt je overwaarde vanaf een bepaald bedrag in box 3; dan betaal je er vermogensbelasting over. Hiervoor geldt in 2024 een grens van € 57.000 voor als je geen fiscaal partner hebt en € 114.000 als jullie wel fiscaal partners zijn.
Ga je verhuizen? Dan behoud je alleen je recht op hypotheekrenteaftrek als je de volledige overwaarde op je vorige huis in je nieuwe woning steekt. Doe je dat niet, dan ontvang je over het hypotheekdeel ter hoogte van je overwaarde geen renteaftrek meer. Dit wordt de bijleenregeling genoemd.
Dit geldt tot drie jaar na de verkoop van je woning. Koop je binnen die drie jaar geen nieuwe woning, bijvoorbeeld omdat je naar een huurhuis verhuist? Dan komt de overwaarde na die drie jaar vrij en mag je deze besteden aan wat je wilt. Als je na die drie jaar alsnog een hypotheek afsluit, ben je niet verplicht om die hypotheek met de overwaarde te verlagen.
Als huiseigenaar betaal je een bedrag aan onroerendezaakbelasting (OZB) aan de gemeente. Dit is een percentage van je WOZ-waarde. Als je huis dus in waarde stijgt, kan het zijn dat je meer onroerendezaakbelasting betaalt. Gelukkig gaat het vaak relatief gezien om niet al te veel geld.
Sommige gemeenten baseren ook je rioolheffing op de WOZ-waarde. Als dat zo is, zal je bij een hogere woningwaarde dus ook iets meer rioolheffing betalen.
Neem je je overwaarde op via een hogere of extra hypotheek? Houd er dan rekening mee dat je de hypotheekrente alleen mag aftrekken voor dat hypotheekdeel dat je gebruikt om je huis te verbouwen, verduurzamen of opknappen. Het moet daarbij ook gaan om je hoofdverblijf, dus niet om een eventuele extra woning.
Besteed je de overwaarde bijvoorbeeld aan een schenking of een nieuwe auto? Dan mag je de maandlasten voor je hogere hypotheek niet aftrekken voor de Belastingdienst.
Wil je weten wat jij kunt doen met de overwaarde op je huis? Of heb je misschien al concrete plannen en ben je nieuwsgierig in hoeverre je die vanuit je overwaarde kunt financieren? Ga er gratis en vrijblijvend over in gesprek met een Hypotheekexpert. Online en wanneer het jou uitkomt!
Dit artikel delen
391 beoordelingen
door 
