Veranderingen voor hypotheek in 2026: dit moet je weten
Aangepaste leennormen en nieuwe NHG-grens
Klanten waarderen ons met een 9.7
Klanten waarderen ons met een 9.7
Elk jaar veranderen er een paar dingen voor je hypotheek. Zo kunnen mensen met een loonstijging in 2026 een stuk meer lenen. Ook kun je tot een hoger hypotheekbedrag voor Nationale Hypotheek Garantie kiezen en ontvangen meer mensen een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dat is mogelijk ook goed nieuws voor jou. Hoe zit dat precies? Hypotheekexpert Wesley zet de belangrijkste veranderingen voor een hypotheek in 2026 op een rij.
Elk jaar stelt het Nibud de leennormen opnieuw vast. Daarin nemen ze onder andere de gemiddelde loonstijgingen en het algemeen prijspeil mee. Ook in 2026 zijn de leennormen bijgesteld. Daardoor kun je een iets hogere maximale hypotheek krijgen. Volgens schattingen van het Centraal Planbureau stijgen de lonen namelijk iets in 2026, met gemiddeld 4,1%. Daardoor kun je bij een bruto-jaarinkomen van € 70.000 zo’n € 6.000 meer lenen dan in 2025 het geval was.
Houd er wel rekening mee dat je alleen meer kunt lenen als je jaarinkomen omhoog gaat. Als je jaarinkomen gelijk blijft, is de kans groot dat je maximale hypotheek juist iets omlaag gaat. Stel dat je in 2025 een jaarinkomen had van € 65.000 en volgend jaar niet in salaris omhoog gaat. Dan was je maximale hypotheek in 2025 zo’n € 313.000. In 2026 daalt je maximale hypotheek dan naar ongeveer € 300.000. De precieze bedragen zijn wel afhankelijk van onder andere de hypotheekrente, je hypotheekvorm en het energielabel van je huis.
Koop je een huis met een gunstig energielabel? Dan kun je iets meer lenen dan als je een woning met een lager energielabel koopt. Voor de hoogste energielabels daalt het bedrag dat je extra kunt lenen in 2026:
Dit extra te lenen bedrag daalt omdat de salderingsregeling in 2027 stopt en zonnepaneleneigenaren steeds vaker terugleverkosten betalen. Die wijzigingen zijn meegenomen in de nieuwe leennormen voor 2026.
Koop je een niet zo duurzame woning en ga je die verduurzamen? Dan kun je daar ook extra voor lenen. Die extra bedragen blijven over het algemeen in 2026 gelijk aan wat ze in 2025 waren. Alleen voor een woning met label A+++ kun je niet meer extra lenen voor verduurzaming; eerder kon je voor huizen met dit energielabel nog € 10.000 meer lenen. Dat kan nu niet meer, vooral omdat woningen met dit label van zichzelf al heel duurzaam zijn.
Bij hypotheken tot een bepaald bedrag kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat kun je zien als een vangnet voor de terugbetaling van je hypotheek. Ook levert NHG je een rentekorting op bij je hypotheek.
In 2025 kon je een NHG-hypotheek afsluiten voor woningen met een maximale koopsom/hypotheek van € 450.000 (of € 477.000 inclusief energiebesparende maatregelen). In 2026 gaat die grens omhoog en kun je NHG afsluiten voor hypotheken tot € 470.000 (of € 498.000 inclusief verduurzamende maatregelen). Daardoor kunnen volgend jaar meer mensen een hypotheek met NHG krijgen.
Wat ook verandert, is dat alle woningtypen één en dezelfde NHG-grens krijgen. Eerder golden verschillende grenzen voor “gewone huizen”, woonwagens en standplaatsen. In 2025 geldt de grens van € 470.000 (of € 498.000 inclusief verduurzaming) voor alle soorten woningen.
Verder zijn huizenkopers in 2026 tot een hoger hypotheekbedrag vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Sommige starters hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen, omdat zij aan bepaalde voorwaarden voldoen. Een van de voorwaarden is dat je woning niet meer waard mag zijn dan een bepaald bedrag.
In 2025 was dat bedrag € 525.000. In 2026 stijgt dat bedrag naar € 555.000. Uit de taxatie blijkt wat de waarde van je woning is. Als de overdracht van je woning in 2026 plaatsvindt, kun je dus – als je woning op minder dan € 555.000 wordt getaxeerd – profiteren van een vrijstelling. Daarbij is het wel belangrijk dat je ook aan de andere voorwaarden voldoet.
Wat ook verandert voor de overdrachtsbelasting is dat het tarief voor beleggers en tweede-woning-eigenaren omlaag gaat. Zij betalen een verhoogd tarief. In 2025 betaalden de meeste mensen 2% van de woningwaarde aan overdrachtsbelasting; voor beleggers en mensen met een tweede woning was het tarief 10,4%. Dat percentage daalt in 2026 naar 8%.
Door deze wijziging gaan beleggers en eigenaren van een tweede woning aanzienlijk minder overdrachtsbelasting betalen. Het scheelt al snel een paar duizend euro.
Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn voor een hypotheek in 2026? Onze Hypotheekexperts rekenen het graag voor je uit. Plan een gratis oriëntatiegesprek of krijg online alvast een indicatie van jouw maximale hypotheek.
Ik werk al sinds het jaar 2000 in de financiële dienstverlening. Ooit startte ik bij de grootbanken ING en Rabobank. Sinds 2019 werk ik bij Hypotheek.nl. Wat ik het liefst doe? Moeilijke vraagstukken op een eenvoudige manier uitleggen aan klanten, zodat we samen de best mogelijke hypotheekkeuze kunnen maken.
Al meer dan 40 jaar werk ik in de financiële dienstverlening. Daarvan houd ik me al 20 jaar bezig met hypotheekadvies. In die tijd heb ik talloze klanten geholpen om hun woonwensen waar te maken: van starters tot doorstromers, en van verbouwers tot mensen die hun pensioen goed willen regelen door overwaarde op te nemen.
Laatste update: 17 november 2025
411 beoordelingen
