Wat is overwaarde op je huis?
Overwaarde betekent dat je huidige woningwaarde hoger ligt dan wat je aan hypotheekschuld hebt openstaan. Als je je huis op dit moment zou verkopen, zou je er na aftrek van de hypotheekschuld een bedrag aan overhouden.
Nu heb je misschien helemaal geen verhuisplannen. Dat maakt niet uit: de overwaarde zit dan in je huis. Door je overwaarde te verzilveren, kun je het bedrag alsnog besteedbaar maken. Dan kun je dit bedrag bijvoorbeeld besteden aan een verbouwing, verduurzaming of je pensioen.
Hoe ontstaat overwaarde op je woning?
Overwaarde kan simpelweg ontstaan doordat de waarde van je huis is gestegen. Als je al een paar jaar hier woont, is de kans groot dat je woning meer waard is dan toen je hem kocht. Verder kan overwaarde ontstaan doordat…
- …je je woning deels met spaargeld hebt gekocht. Je hypotheekschuld lag dan altijd al lager dan je woningwaarde.
- …je aflossingen hebt gedaan sinds het afsluiten van je hypotheek. Daardoor wordt je hypotheekschuld lager en daarmee de overwaarde hoger.
- …je je woning hebt verbouwd of verduurzaamd en dat voor waardevermeerdering heeft gezorgd.
Meer weten over jouw opties?
Heb ik overwaarde over mijn woning?
Nu heb je vast één belangrijke vraag voordat je verder leest: heb jij overwaarde? Dat kun je eenvoudig uitrekenen als je weet hoeveel je woning op dit moment waard is en hoeveel hypotheekschuld je nog hebt.
Met de volgende rekensom bepaal je jouw overwaarde:
Huidige woningwaarde – openstaande hypotheekschuld = overwaarde huis
Als je woning bijvoorbeeld € 400.000 waard is en je huidige hypotheek is € 300.000, dan heb je een overwaarde van € 100.000.
Wil je een voorbeeldberekening zien en hier meer over weten? Lees dan meer over overwaarde berekenen.
Waarvoor kan ik de overwaarde op mijn woning gebruiken?
In principe hoef je niets te doen met je overwaarde. In dat geval komt het bedrag vrij zodra je je woning met overwaarde verkoopt. Dan is je overwaarde een mooi extraatje, dat je – waar nodig via een overbruggingskrediet – in een volgende woning kunt steken.
Maar als je wat extra geld goed kunt gebruiken, is het mogelijk om de overwaarde op je huis op te nemen. Wanneer je een tweede hypotheek neemt of je hypotheek verhoogt, komt je overwaarde (of een deel ervan) vrij. Er zijn allerlei opties om je overwaarde te gebruiken. Denk aan:
Overwaarde opnemen, hoe werkt dat?
Wil je de overwaarde gebruiken voor de bestedingsdoelen die je in gedachten hebt? Dan werkt dat als volgt:
- Bereken je overwaarde en laat een Hypotheekexpert gratis voor je uitrekenen hoeveel overwaarde jij kunt opnemen.
- Verdiep je in de mogelijkheden. Je kunt overwaarde op je huis opnemen via een tweede hypotheek of door je bestaande hypotheek te verhogen. Een opeethypotheek is soms ook een optie als je gepensioneerd bent.
- Bepaal het beste hypotheekaanbod. Een Hypotheekexpert zoekt voor je uit waar jij een voordelige hypotheekrente én goede voorwaarden krijgt. Ook weet je zo direct wat je nieuwe maandlasten worden.
- Vraag een renteaanbod aan. De Hypotheekexpert vraagt dan een renteaanbod voor je aan bij de hypotheekaanbieder van jouw keuze. Daarin staan de rente en voorwaarden op een rij.
- Zet de hypotheekaanvraag in gang. Ben je akkoord met het renteaanbod? Dan lever je alle benodigde documenten aan en laat je je woning taxeren. De bank maakt alles voor je in orde.
- Onderteken de hypotheekakte. Daarna ontvang je van de bank de definitieve hypotheekakte. Die onderteken je bij de notaris. Daarna krijg je het extra hypotheekbedrag op je rekening of in een bouwdepot gestort.
Een Hypotheekexpert van Hypotheek.nl kan al in een eerste gesprek voor je uitrekenen hoeveel overwaarde jij kunt opnemen. Vraag direct een gesprek aan.
Vraag een gratis gesprek aan
Hoe kan ik mijn overwaarde opnemen?
Je overwaarde opnemen doe je door je hypotheek te verhogen, een opeethypotheek te nemen of je woning te verkopen en terug te huren. Hierdoor komt de overwaarde in één keer of in delen vrij. Dit zijn de opties om je overwaarde op te nemen:
- Een tweede hypotheek nemen
- Je hypotheek verhogen
- Je hypotheek oversluiten
- Een opeethypotheek nemen
- Je huis verkopen en terughuren
1. Een tweede hypotheek nemen
Ten eerste kun je een extra hypotheek nemen, mits je inkomen dat toelaat. Een tweede hypotheek sluit je af bij je huidige hypotheekaanbieder. Je maakt hierover nieuwe afspraken qua rente, hypotheekvorm, rentevaste periode, etc. Het is een extra hypotheek naast je al lopende hypotheek. Voor een tweede hypotheek kun je bijvoorbeeld terecht bij Rabobank, ING en ABN Amro.
2. Je hypotheek verhogen
Soms kun je de overwaarde op je huis gebruiken door je hypotheek onderhands te verhogen. Dit kan alleen als je hypotheek voor een hoger bedrag in het Kadaster staat dan wat je nu aan hypotheek hebt openstaan. Je kunt dan tot het afgesproken bedrag je hypotheek verhogen. Zonder dat je daarvoor opnieuw langs de notaris hoeft! Wel zal de hypotheekaanbieder je (huidige) inkomen toetsen aan de hogere hypotheek.
3. Je hypotheek oversluiten om de overwaarde te verzilveren
Je hypotheek verhogen kun je ook doen door je volledige hypotheek over te sluiten. Je kunt dan in één klap een hoger hypotheekbedrag afspreken én zelf een keuze maken voor een hypotheekaanbieder en voorwaarden. Mogelijk levert het je ook een rentebesparing op.
4. Via een opeethypotheek je overwaarde opnemen
De opeethypotheek is speciaal bedoeld voor gepensioneerden met een lager (pensioen)inkomen. Is een hypotheekverhoging door je lagere inkomen lastig? Dan is dit wellicht een optie. Hier komt geen strenge inkomenstoets aan te pas. Voor een opeethypotheek kun je terecht bij onder andere ABN Amro en Florius. Ook is er de SocioHypotheek voor 60+’ers.
Dit type hypotheek zit wel complex in elkaar en er kleven wat nadelen aan. Zo wordt je schuld bij deze hypotheek steeds iets groter. Laat je dus goed informeren door een Hypotheekexpert.
5. Je huis verkopen en terughuren
Een laatste optie is dat je je huis verkoopt aan een organisatie en van die organisatie terughuurt. Dit is soms een mogelijkheid voor gepensioneerden. Je ontvangt dan in één keer een flink bedrag aan overwaarde.
Let op: hierbij wordt gerekend met maar 70-80% van je overwaarde. Houd er ook rekening mee dat je dan een deel van je overwaarde kwijt bent aan de huur.
De voor- en nadelen van overwaarde op je huis opnemen
Het opnemen van overwaarde op je huis heeft een paar voordelen:
- Er komt meer budget vrij voor een verbouwing of andere plannen.
- Je hoeft bepaalde plannen niet van je spaargeld te betalen en behoudt daardoor je buffer.
- Je overwaarde komt vrij zonder dat je daarvoor hoeft te verhuizen.
- Vaak is overwaarde opnemen via je hypotheek voordeliger qua rente dan een consumptief krediet.
- De rente over de extra hypotheek is fiscaal aftrekbaar als je de overwaarde steekt in een verbouwing of verduurzaming van je huis.
Maar er kleven ook mogelijke nadelen aan overwaarde opnemen:
- Je maandlasten stijgen door de rente en/of aflossing die je voor je nieuwe hypotheek betaalt.
- De kans dat je huis, in tijden van crisis, onder water komt te staan is groter.
- Als je de overwaarde gebruikt voor andere dingen dan een verbouwing of verduurzaming van je huis, dan is de rente over de extra hypotheek niet aftrekbaar.
- Vaak wordt je hypotheek opnieuw getoetst aan je inkomen. Je moet dan wel voldoende verdienen om je overwaarde te kunnen opnemen.
- Je krijgt te maken met kosten voor overwaarde opnemen, zoals de kosten voor hypotheekadvies en de kosten voor de verplichte taxatie.
Ga je verhuizen? Dan behoud je alleen je recht op hypotheekrenteaftrek als je de volledige overwaarde in je nieuwe woning steekt. Doe je dat niet, dan ontvang je over het hypotheekdeel ter hoogte van je overwaarde geen renteaftrek meer. Dit wordt de bijleenregeling genoemd.
Overwaarde huis: veelgestelde vragen
Waar mag je overwaarde aan besteden?
Als je je overwaarde opneemt via je hypotheek, ben je op zich vrij in wat je ermee doet. Je kunt je overwaarde bijvoorbeeld inzetten om een verbouwing van je huis mee te betalen of om een bedrag te schenken aan je kinderen. Of je kunt het geld opzij zetten voor je pensioen of voor andere plannen die je hebt voor later.
Houd er wel rekening mee dat je alleen hypotheekrenteaftrek ontvangt als je je overwaarde gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming van je woning.
Is het verstandig om overwaarde op te nemen?
Of overwaarde opnemen verstandig is, hangt volledig af van je financiële situatie en van wat je met de overwaarde wilt doen. Kun jij extra geld gebruiken voor bepaalde plannen, heb je een mooie overwaarde en verdien je voldoende om hogere maandlasten te kunnen dragen? Dan kan je overwaarde opnemen inderdaad een goed idee zijn. Een Hypotheekexpert kan dit precies voor je uitzoeken.
Wat is slim om te doen met overwaarde?
Het verschilt per persoon wat slim is om te doen met je overwaarde. Als je voldoende verdient en plannen hebt voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming, is het soms slim om je overwaarde op te nemen. Dat kan door je hypotheek te verhogen. Ben je met pensioen of ga je binnenkort met pensioen en kun je een buffer goed gebruiken? Dan is een opeethypotheek soms een goede optie. Een Hypotheekexpert kan je precies vertellen waar jij goed aan doet met je overwaarde.
Hoe weet je of je overwaarde hebt?
Reken eenvoudig uit of je overwaarde hebt met onze handige overwaardecheck. Overwaarde betekent dat je huidige woningwaarde hoger ligt dan je openstaande hypotheekschuld. Als je weet hoeveel je woning op dit moment waard is en hoeveel hypotheek je hebt openstaan, dan is het verschil tussen die twee je overwaarde.
Kan ik mijn overwaarde vrij besteden?
Je kunt je overwaarde vrij besteedbaar maken door je hypotheek te verhogen. Soms kun je je hypotheek onderhands verhogen, maar meestal kiezen mensen voor een tweede hypotheek. Met die extra hypotheek neem je je overwaarde op. Daardoor kun je dit bedrag besteden aan plannen die je hebt. Dat kan een verbouwing zijn, maar bijvoorbeeld ook de aankoop van een auto, een boot, een wereldreis of andere bestedingen.
Houd er rekening mee dat de rente over de hypotheekverhoging alleen aftrekbaar is als je de extra hypotheek gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming van je huis.
Is overwaarde eigen geld?
Nee, overwaarde is geen eigen geld. In principe zit de overwaarde in je huis totdat je je huis verkoopt en het bedrag daarmee vrijkomt. Wel kun je je hypotheek verhogen of een extra hypotheek nemen om daarmee je overwaarde vrij te maken. Daardoor kun je je overwaarde wel besteden aan bijvoorbeeld een verbouwing.
Is overwaarde op je huis ook spaargeld?
Nee, overwaarde is geen spaargeld. De overwaarde is geld dat in je huis zit en dat pas vrijkomt als geld zodra je je huis verkoopt of als je besluit om je overwaarde op te nemen met een hypotheek of lening. Dan betaal je er alleen wel rente over. Dus het is alsnog geleend geld en geen spaargeld.
Is overwaarde belastingvrij?
Ja, in principe is overwaarde belastingvrij. Als je je huis met overwaarde verkoopt, draag je geen belasting af over de overwaarde. Je kunt alleen te maken krijgen met belastingen als je de overwaarde op je rekening laat uitbetalen. Gebruik je het geld niet om de hypotheek voor je volgende woning te verlagen en koop je die nieuwe woning binnen 3 jaar na de verkoop van je oude huis? Dan val je onder de bijleenregeling. Je ontvangt dan over een deel van de hypotheek voor je nieuwe woning geen hypotheekrenteaftrek.
Wat kost overwaarde opnemen?
Voor het opnemen van je overwaarde betaal je vaak kosten voor hypotheekadvies en kosten voor een taxatie. Kies je voor een tweede hypotheek? Dan moet je ook langs de notaris gaan en betaal je dus notariskosten.
Vaak kun je die kosten wel meefinancieren in je hypotheek. En gebruik je de hogere hypotheek voor een verbouwing of verduurzaming van je woning, dan zijn de afsluitkosten ook nog eens fiscaal aftrekbaar.
Wat kost € 50.000 overwaarde opnemen?
Als je € 50.000 overwaarde opneemt, betaal je aan de ene kant maandelijks een extra bedrag aan rente en eventueel aflossing voor je hypotheek. Daarnaast krijg je te maken met kosten voor de verplichte taxatie van je woning, notariskosten en kosten voor hypotheekadvies. Ook betaal je soms kosten voor Nationale Hypotheek Garantie. Houd rekening met een paar duizend euro eenmalige bijkomende kosten.
door 
