Als je een huis koopt, betaal je daarvoor – naast de koopsom – een bedrag aan kosten koper. Afgekort wordt dit ‘k.k.’ genoemd. Dit zijn de extra kosten voor een huis kopen, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten voor de inschrijving in het Kadaster. Maar hoeveel bedragen de kosten koper in 2024? Hoe kun je de kosten koper berekenen? Wij helpen je verder.
Onder kosten koper vallen de kosten die je maakt om eigenaar van de woning te worden. Officieel vallen deze typen kosten onder de ‘kosten koper’:
Meestal wordt in de praktijk de term ‘kosten koper’ gebruikt voor alle kosten voor een huis kopen. Daar vallen ook de volgende kosten onder:
Je zult niet altijd al deze kosten maken als je een huis koopt. Niet iedereen schakelt bijvoorbeeld een aankoopmakelaar in, en een bereidstellingsprovisie is alleen nodig als je de hypotheekofferte wilt verlengen. Ook betaalt niet elke woningkoper overdrachtsbelasting. Sommige starters hebben recht op een vrijstelling hiervan. Dat scheelt een flink bedrag aan kosten.
Met hoeveel kosten koper je in 2024 rekening moet houden? De kosten voor een huis kopen komen neer op ongeveer 4-6% van de koopsom. Dus dat komt bij een woning van € 300.000 neer op € 12.000 tot € 18.000. Dat percentage kan fors lager uitvallen voor starters die recht hebben op de vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Verder verschillen de kosten koper per persoon. Je betaalt bijvoorbeeld meer kosten koper als je een bouwkundige keuring laat doen of een hypotheek neemt met Nationale Hypotheek Garantie.
Als je een huis koopt, krijg je te maken met een aantal kosten voor een huis kopen. Het gaat dan o.a. om de overdrachtsbelasting, notariskosten, kosten voor de taxatie, kosten voor hypotheekadvies en kosten voor Nationale Hypotheek Garantie.
We zetten hieronder de (gemiddelde) bedragen op een rij voor de verschillende kosten voor een huis kopen.
De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de koopsom. Als starter heb je onder bepaalde voorwaarden recht op een startersvrijstelling. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en is de taxatiewaarde van je woning (in 2024) niet hoger dan € 510.000, dan kun je die vrijstelling eenmalig gebruiken. Je hoeft dan dus geen overdrachtsbelasting te betalen.
Voor vastgoedbeleggers of als je een tweede woning of vakantiehuis koopt, betaal je een hoger tarief. De overdrachtsbelasting bedraagt voor deze groep 10,4% in 2024.
Een notaris zal bij de levering van het huis enkele aktes moeten opstellen, waaronder de eigendomsakte en de koopakte (ook wel transportakte). Dit brengt uiteraard ook kosten met zich mee. Gemiddeld kun je rekenen op een bedrag van ongeveer € 1.250. Maar let op: elke notaris houdt er zo zijn eigen tarieven op na.
Verder betaal je kosten voor de taxatie van je woning, waarbij een taxateur de waarde van je woning bepaalt. Die waarde wil de hypotheekaanbieder weten om te beoordelen of jouw aangevraagde hypotheek niet boven de waarde van je huis uitkomt. De taxatiekosten zijn afhankelijk van de waarde van je woning, maar liggen rond de € 500. Soms kan een taxatie voordeliger of juist duurder uitpakken.
Daarnaast betaal je kosten voor hypotheekadvies. Het gaat dan om advies- en bemiddelingskosten. Je bent er dan wel zeker van dat je een hypotheek afsluit die goed bij je situatie past én die je een voordelige rente biedt.
Bij Hypotheek.nl betaal je als starter € 2.350 voor hypotheekadvies en als verhuizer € 2.795. Voor eventuele complexe vraagstukken als een scheiding of een zzp-hypotheek komt daar een bedrag aan meerwerk bij (volgens duidelijke prijsafspraken). Die prijzen zijn all-in en inclusief verzekeringsadvies.
Een kostenpost die niet iedereen zal hebben, is de borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG biedt je een vangnet voor de terugbetaling van je hypotheek en is in 2024 mogelijk voor woningen met een maximale marktwaarde of koopsom van € 435.000 (of € 461.100 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert).
Voor NHG betaal je een eenmalig bedrag van 0,6% van de koopsom. Dat noem je de borgtochtprovisie. Wel levert NHG je direct een mooi rentevoordeel voor je hypotheek op.
Wanneer je een woning koopt, zal de koper je vaak vragen om een waarborgsom van (meestal) 10% van de koopsom in een depot bij de notaris te storten. Mocht jij na de 3 dagen bedenktijd de koop willen ontbinden (zonder dat je je op ontbindende voorwaarden kunt beroepen), dan moet je een boete betalen aan de verkoper. De waarborgsom garandeert dat dat geld er is.
De waarborgsom gaat van de koopsom af als je het bedrag zelf in het depot stort. Je betaalt dan bij de definitieve overdracht nog maar 90% van de koopsom, omdat je eerder al 10% hebt betaald.
Als je de waarborgsom zelf niet kunt of wilt betalen, kun je een bankgarantie aanvragen bij de bank. De bank staat dan voor dit bedrag garant en rekent daarvoor een klein tarief. Ga uit van zo’n € 350.
Moet je je hypotheekofferte verlengen, bijvoorbeeld omdat de sleuteloverdracht nog een tijdje op zich laat wachten? Of omdat je een nieuwbouwwoning hebt gekocht en de bouw daarvan uitloopt? Dan kun je bij sommige hypotheekaanbieders een verlenging van je hypotheek aanvragen tegen betaling van een bereidstellingsprovisie. Die is vaak zo rond de 0,25% van het gehele hypotheekbedrag per maand waarmee je de offerte verlengt.
Bij het kopen van een huis kun je een aankoopmakelaar in de arm nemen. Die gaat bijvoorbeeld mee naar de bezichtigingen, kan je helpen bij het bieden op een huis en kan met de verkoopmakelaar onderhandelen. De kosten voor een aankoopmakelaar verschillen per makelaar. Vaak is er sprake van een courtage (een percentage van de koopsom van de woning) of je betaalt een vast bedrag.
Wil je zeker weten dat de woning bouwkundig in orde is? Of vind je het fijn om te weten met hoeveel achterstallig onderhoud je rekening moet houden? Dan kun je een bouwkundige keuring laten doen. Een expert checkt dan de staat van de woning. Ook als je hebt gekozen voor bieden onder voorbehoud van bouwkundige keuring, laat je zo’n keuring uitvoeren. De kosten zijn afhankelijk van de grootte van de woning. Zo rond de € 350 is een gemiddeld tarief.
Let op: vanwege de bijkomende kosten zal je altijd op z’n minst wat eigen geld achter de hand moeten hebben om een woning te kopen.
De bedragen hierboven geven je alvast een indruk van waar je aan kosten rekening mee moet houden. Maar aan de hand van een rekenvoorbeeld kunnen we je een concreter beeld geven van hoe je je kosten koper kunt berekenen.
| Overdrachtsbelasting1 | 2% van de koopsom |
| Notariskosten2 | € 1.250 |
| Taxatiekosten2 | € 800 |
| Kosten hypotheekadvies en -bemiddeling | € 2.500 (gemiddeld) |
| Kosten aankoopmakelaar2 | ~1,5% van de koopsom |
| Kosten NHG | 0,6% van de koopsom |
| Kosten bankgarantie2 | € 350 |
| Kosten bouwkundige keuring2 | € 375 |
¹ Ben je jonger dan 35 jaar en is de woningwaarde niet hoger dan € 510.000? Dan kun je gebruikmaken van de startersvrijstelling. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting.
² Deze bedragen zijn gebaseerd op gemiddelde prijzen in de markt. De werkelijke kosten kunnen verschillen.
Stel je voor: jij koopt samen met je partner een woning voor € 300.000. Je bent 32 jaar en je partner is 34 jaar, dus jullie hebben allebei recht op vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Jullie schakelen voor de aankoop een aankoopmakelaar in en hebben gekozen voor een hypotheek met NHG en een bouwkundige keuring. Dan kunnen jullie kosten voor een huis kopen er als volgt uitzien:
| Overdrachtsbelasting (vrijstelling) | € 0 |
| Notariskosten1 | € 1.250 |
| Taxatiekosten1 | € 800 |
| Kosten hypotheekadvies en -bemiddeling1 | € 2.500 |
| Kosten aankoopmakelaar (1,5% van de koopsom)1 | € 4.500 |
| Kosten NHG (0,6% van de koopsom) | € 1.800 |
| Kosten bouwkundige keuring1 | € 375 |
| Totale kosten/benodigd bedrag eigen geld | € 11.225 |
¹ Dit zijn richtprijzen gebaseerd op gemiddelde prijzen in de markt. De werkelijke kosten kunnen verschillen.
De meeste kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar. Elk van de volgende kosten mag je aftrekken van je belastbaar inkomen wanneer je aangifte doet over het jaar waarin je de kosten hebt gemaakt:
Let op: de overdrachtsbelasting en de kosten voor een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar. Op de website van de Belastingdienst kun je precies terugzien welke kosten aftrekbaar zijn.
Nee, je kunt de kosten koper niet meer meefinancieren. Tot 2018 was het mogelijk om meer dan 100% van de woningwaarde te lenen. Nu is dat alleen nog, in sommige situaties, mogelijk als je een deel van je hypotheek voor energiebesparende maatregelen gebruikt. Daardoor is de kosten koper meefinancieren niet meer mogelijk. In plaats van de kosten koper meefinancieren, moet je deze betalen met je eigen geld, met een schenking of met de overwaarde op je huidige huis.
Ben je nieuwsgierig hoeveel jij al met al kunt besteden aan een woning? Bereken dan alvast je maximale hypotheek. Onze rekentool geeft je binnen een paar minuten een eerste indicatie. Zo kun jij goed voorbereid je geluk op Funda gaan beproeven.
Dit artikel delen
391 beoordelingen
door 
