Tweede huis kopen met overwaarde: hoe zit dat?

Een tweede huis voor jezelf of voor een ander?

Om nog maar eens te fantaseren over je tweede-woning-plannen: hoe zien die er bij jou uit? Een tweede woning kan nogal wat vormen aannemen. De één droomt van een vakantiehuis op Ibiza, de ander koopt het liefst een stacaravan op de camping in Ermelo. Aan elk type plannen hangt natuurlijk een ander prijskaartje.

Naast een tweede woning voor jezelf, kun je ook denken aan een tweede huis kopen voor een ander. Staan je kinderen bijvoorbeeld op het punt uit te vliegen, maar blijkt een eerste huis kopen lastig met hun beperkte budget? Misschien kun jij dankzij je overwaarde te hulp schieten. Een familiehypotheek biedt daarbij wellicht uitkomst.

Nog een optie is dat je een woning koopt om te verhuren. Waarom je dat zou doen? Nou, omdat je er aardig wat mee kunt verdienen. Huurwoningen zijn erg in trek, dus waarschijnlijk zijn er wel gegadigden om in jouw huis te verblijven. Met de huurinkomsten die je daar maandelijks mee verdient, kun jij dan weer een mooi bedrag bij elkaar sparen. Handig voor je pensioen!

Tweede huis kopen met overwaarde: hoe zit dat?

Een extra woning kopen kost wat meer dan een caravan of een auto. Je hebt dan ook misschien niet zomaar voldoende spaargeld ervoor op je rekening staan. Dát is waar de overwaarde op je huis om de hoek komt kijken. Je kunt wellicht het 2^e huis kopen met je overwaarde. Of in elk geval gedeeltelijk daarmee. Daardoor hoef je minder geld bij te leggen én maak je slim gebruik van de overwaarde die in de stenen van je huis zit.

Simpel gezegd werkt een 2^e huis kopen met overwaarde als volgt. Je hebt overwaarde, wat betekent dat je huis op dit moment meer waard is dan je openstaande hypotheek. Omdat je standaard maximaal 100% van je woningwaarde mag lenen aan hypotheek, kun je bij waardestijging van je woning misschien extra lenen. Dat biedt kansen om je overwaarde op te nemen, bijvoorbeeld voor een tweede huis.

Overwaarde huis gebruiken voor tweede woning via een hypotheek

Om een tweede huis te kunnen kopen met je overwaarde, moet je het geld besteedbaar maken. ‘Je overwaarde verzilveren’ wordt dat ook wel genoemd. Dit kun je soms doen door je hypotheek onderhands te verhogen. Maar omdat je voor een tweede huis meer geld nodig hebt dan voor kleinere plannen, zien we vaak dat een tweede hypotheek een meer passende optie is.

Je sluit dan een nieuwe hypotheek af bovenop je huidige hypotheek. Dit doe je bij je huidige hypotheekaanbieder. Samen maken jullie nieuwe afspraken over onder meer de rentevaste periode en het rentepercentage dat je betaalt.

Andere optie: hypotheek oversluiten

In plaats van een tweede hypotheek te nemen, kun je ook door je hypotheek over te sluiten de overwaarde op je huis gebruiken voor een tweede woning. Dit houdt in dat je je volledige hypotheek onderbrengt bij een nieuwe hypotheekaanbieder. Eentje die je betere voorwaarden en - in het ideale geval - een lagere rente biedt. De nieuwe hypotheek die je afsluit, is hoger dan je huidige hypotheek. Zo heb je tegelijkertijd je hypotheek verhoogd én profiteer je van gunstigere maandlasten.

Overigens is oversluiten in de ene situatie gunstiger dan in de andere. Dit is alleen aantrekkelijk als de actuele rente lager ligt dan het rentepercentage dat je nu betaalt. Houd verder rekening met diverse oversluitkosten. Ook kom je niet onder de boeterente uit als je je hypotheekcontract openbreekt. Gelukkig kan een Hypotheekexpert voor je uitrekenen in hoeverre oversluiten gunstig is voor jou.

Tweede woning kopen voor verhuur: let hierop!

Ga je de tweede woning verhuren? Houd er dan rekening mee dat er wat andere eisen zullen gelden. Een verhuurwoning kan interessant zijn om zelf een mooi bedrag aan over te houden. Of je kunt je woning verhuren aan een familielid, waardoor je diegene er ook nog mee helpt. Besef wel dat een woning verhuren wat geregel oplevert. Je krijgt te maken met veel papierwerk. Huurcontracten, voorwaarden, etc. Ook moet je de woning natuurlijk promoten, onderhouden en het contact met huurders regelen.

En dan is er nog de hypotheek voor je verhuurwoning. Je moet voor een woning voor de verhuur een verhuurhypotheek afsluiten. De toetsingsnormen daarvoor zijn strenger dan als je een huis voor jezelf koopt. Over het algemeen kun je zo’n 70 tot 90% van de marktwaarde van je woning in verhuurde staat lenen. Dit is zo omdat de hypotheekaanbieder meer risico loopt dat je de maandlasten niet meer kunt betalen. De huurder kan immers zijn huur opzeggen, het huis kan een tijdje leegstaan of het huis kan schade oplopen. Om die risico’s af te dekken, is de hypotheekaanbieder strenger bij het toekennen van je hypotheek.

Geen hypotheekrenteaftrek, wel vermogensbelasting

Als je een tweede huis koopt, zijn er wat belastingregels om in je achterhoofd te houden.

Ten eerste: je tweede woning valt in box 3. Dat betekent dat je er vermogensbelasting over betaalt, net zoals over je spaargeld. Als je overwaarde in je eerste huis zit en je er geen tweede woning mee koopt, ben je die belasting niet verschuldigd. Aan de andere kant: je huuropbrengsten hoef je in principe niet op te geven bij de Belastingdienst. Daar betaal je dus geen belasting over.

Ten tweede: je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek. Die aftrek ontvang je alleen maar als je de hypotheek gebruikt voor je hoofdverblijf waarin jij zelf woont. Ook de andere kosten die je betaalt om je overwaarde te gebruiken voor een tweede woning (zoals de kosten voor de notaris en taxatiekosten) zijn niet aftrekbaar van de belasting.

Hoeveel hypotheek kun jij krijgen voor een tweede woning?

Laten we na al die belastingregels nog eens teruggaan naar jouw grote droom: een tweede huis kopen met je overwaarde. Als je al een woning op het oog hebt, dan is de volgende vraag: ‘hoeveel overwaarde kun je opnemen voor je tweede huis?’.

Nu is het antwoord op die vraag minder rechttoe-rechtaan dan bij een eerste woning. Als je je huis gaat verhuren, mag je bijvoorbeeld minder lenen dan als het om een vakantiewoning voor jouzelf gaat. In elk geval zal de hypotheekaanbieder je maximale hypotheek baseren op de waarde van je woning én je toetsingsinkomen.

Houd er rekening mee dat je niet altijd 100% van je woningwaarde kunt lenen. Deels omdat je inkomen dat misschien niet toelaat, deels omdat hypotheekaanbieders bij onder meer verhuurwoningen wat strenger zijn.

Advies over tweede huis kopen met overwaarde?

Hoop jij later van je pensioen te genieten in een fijne vakantiewoning? Of zou je niets liever willen dan van je overwaarde een tweede huis kopen voor je kinderen? Laat je goed informeren over jouw mogelijkheden, de voor- en nadelen en de afwegingen.

Onze Hypotheekexperts kunnen je er volledig wegwijs in maken. Gratis en vrijblijvend in een eerste oriënterend gesprek!