Je overwaarde gebruiken voor een verbouwing, zo werkt dat!

Waarom je overwaarde gebruiken voor een verbouwing?

Er zijn meerdere manieren om een verbouwing te financieren. Toch zie je vaak dat mensen hun overwaarde gebruiken voor een verbouwing. Dit doe je bijvoorbeeld door met je overwaarde een tweede hypotheek te nemen of door je bestaande hypotheek te verhogen. 

Zo’n constructie heeft veel voordelen ten opzichte van een consumptief krediet voor een verbouwing:

• Je betaalt over je hypotheek minder rente dan over een consumptief krediet. 
• De aflossing is uitgesmeerd over 30 jaar; bij een persoonlijke lening is dit vaak 10 of 15 jaar. 
• Je bent minder kwijt aan maandlasten door die langere looptijd en lagere rente.
• De rente over je verbouwhypotheek is fiscaal aftrekbaar.

Een voordeel van verbouwen met overwaarde is verder dat je je spaargeld niet hoeft te besteden aan je verbouwplannen. Dit bedrag behoud je dus als buffer voor bijvoorbeeld je pensioen of voor als je auto plotseling niet meer wil starten. 

Alleen voor kleine verbouwingen of als je inkomen beperkt is, is een consumptief krediet soms een handigere optie dan je hypotheek verhogen voor een verbouwing. Je krijgt dan namelijk niet te maken met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld de taxatie van je huis of voor de notaris. Bovendien zijn de inkomenseisen voor een consumptief krediet minder streng.

Hoe werkt je overwaarde gebruiken voor verbouwing?

Door je overwaarde kun je een hogere hypotheek krijgen, wat ruimte creëert om een verbouwing te financieren. Je sluit hiervoor een tweede hypotheek af of kunt soms je bestaande hypotheek verhogen. Dit is mogelijk doordat je, afhankelijk van je inkomen, 100% van je woningwaarde kunt krijgen aan hypotheek. Als er sprake is van overwaarde, is je bestaande hypotheek lager dan je schuld. Dan kun je dus mogelijk meer lenen.

Soms kun je voor een verbouwing zelfs meer lenen dan wat je woning op dit moment waard is. Dit geldt als je verbouwing zorgt voor waardevermeerdering van je huis.

Als je (een deel van) je overwaarde opneemt voor een verbouwing, dan komt dat bedrag in een bouwdepot te staan. Vanuit dit depot kun je rekeningen voor je verbouwing betalen, zoals de kosten voor de aannemer. Het geld blijft 1-2 jaar in het depot staan. Als er na de einddatum nog geld in het depot over is, dan wordt dit bedrag automatisch afgelost op je hypotheek.

Hoe kun je je overwaarde opnemen voor een verbouwing?

Er zijn meerdere manieren om je overwaarde op te nemen voor een verbouwing. Als je je overwaarde wilt gebruiken voor een verbouwing, heb je een aantal financieringsopties:

1. je hypotheek “onderhands” verhogen
2. een tweede hypotheek nemen
3. je hypotheek oversluiten
4. een opeethypotheek nemen

We lichten elk van die opties kort toe. 

1. Je hypotheek onderhands verhogen

Ten eerste kun je je overwaarde opnemen voor een verbouwing door je hypotheek te verhogen. Daar zijn wellicht mogelijkheden voor als jij je hypotheek voor een hoger bedrag in het Kadaster hebt ingeschreven dan wat je op dit moment hebt geleend. Dat kan het geval zijn doordat je bij de inschrijving al wat speling had aangehouden. Ook kan die ruimte ontstaan door tussentijdse aflossingen. 

Het voordeel van onderhands verhogen is dat je er niet voor langs de notaris hoeft te gaan. Dat scheelt bijkomende kosten en gedoe. 

2. Via een tweede hypotheek de overwaarde opnemen voor een verbouwing

Nog een mogelijkheid is dat je een tweede hypotheek afsluit: een hypotheek bovenop je al lopende hypotheek. Je maakt hiervoor nieuwe afspraken met je hypotheekaanbieder, bijvoorbeeld over de rente, de hypotheekvorm en de rentevaste periode. 

Voor de aanvraag van een tweede hypotheek moet je een nieuwe hypotheekakte ondertekenen bij de notaris. Ook is er een nieuwe taxatie van je woning voor nodig. Dat brengt dus wel kosten met zich mee.

3. Je hypotheek oversluiten om de overwaarde op te nemen

Een belangrijk voordeel van je hypotheek oversluiten om de overwaarde te gebruiken voor een verbouwing, is dat je je hele hypotheek opnieuw kunt vormgeven. Dus niet alleen het extra hypotheekdeel, maar het volledige hypotheekbedrag. Je kunt daarbij nieuwe voorwaarden afspreken, profiteert van de huidige (mogelijk lagere) rentes en kijkt wat op dit moment voor jou gunstig is. Dat kan je een bedrag aan maandlasten schelen of kan je betere voorwaarden opleveren.

Houd bij oversluiten wel rekening met een boeterente. Dat is een bedrag dat je verplicht bent aan je hypotheekaanbieder te betalen voor het openbreken van je hypotheekcontract. Ook betaal je diverse oversluitkosten.

4. Een opeethypotheek nemen

Deze laatste optie om de overwaarde op te nemen voor een verbouwing is interessant voor gepensioneerden met een lager inkomen. Bij een opeethypotheek is de inkomenstoets minder streng, waardoor je wellicht ook met een beperkt inkomen je overwaarde kunt opnemen. 

Het is wel een wat complex product waar haken en ogen aan zitten. Dus laat je er goed over informeren voordat je een opeethypotheek afsluit. Je kunt bijvoorbeeld een opeethypotheek bij ABN Amro, Florius en SocioHypotheek afsluiten.

Aandachtspunten bij verbouwen met overwaarde

Ga je verbouwen met je overwaarde door je hypotheek te verhogen of een nieuwe hypotheek te nemen? Houd dan rekening met de volgende punten:

• Je betaalt extra kosten als je een hypotheek wilt verhogen, oversluiten of afsluiten. Denk aan taxatiekosten en kosten voor hypotheekadvies. Wel kun je die kosten soms meefinancieren in je hypotheek en zijn ze onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar.
• Het is afhankelijk van je inkomen of je extra hypotheek kunt krijgen voor een verbouwing. De hypotheekaanbieder toetst je inkomen om te bepalen of jij meer hypotheek kunt krijgen. 
• De hypotheekaanbieder vraagt vaak naar je verbouwplannen. Je kunt alleen méér lenen dan je woningwaarde als jouw verbouwing de waarde van je woning verhoogt. 
• De hypotheekrente voor je nieuwe hypotheek is alleen onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar. Namelijk alleen voor het hypotheekdeel dat je daadwerkelijk voor de verbouwing van je woning gebruikt. Het moet daarbij ook gaan om een woning die jouw hoofdverblijf is én je nieuwe hypotheek moet lineair of annuïtair zijn. Als je niet aan die voorwaarden voldoet, dan vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek.

Benieuwd of jij de overwaarde kunt gebruiken voor een verbouwing?

Wil jij je overwaarde gebruiken voor een verbouwing? Onze Hypotheekexperts kunnen je er in een eerste gesprek alles over vertellen. Zo weet je precies hoeveel jij kunt lenen, welke opties er zijn en of je verbouwplannen betaalbaar zijn. Plan direct jouw gratis afspraak.

Vraag een gratis oriëntatiegesprek aan