Koopovereenkomst ontbinden voor een woning – wat zijn de opties?


Romy Veul door Romy Veul op 20-12-2022
258x gelezen
6 min.

Helaas. Je had er zo naar uitgezien: je nieuwe woning. Toch is er een kink in de kabel gekomen. Je krijgt de financiën niet rond, het is niet gelukt om je huidige woning te verkopen of de uitslag van de bouwkundige keuring valt vies tegen. En dus wil je de koop toch niet laten doorgaan. Er zit niets anders op dan de koopovereenkomst ontbinden. Maar kan dat nog wel? Welke mogelijkheden heb je als koper?

Koopovereenkomst ontbinden huis

Kun je een koopovereenkomst ontbinden?

Je kunt niet zomaar onder de aankoop van een woning uit als je het voorlopig koopcontract eenmaal ondertekend hebt. Het voorlopig koopcontract is niet zo vrijblijvend als het misschien klinkt. Dan zou de verkoper nooit weten waar hij aan toe is, en zou je als koper er ook niet van op aankunnen dat de woning (na misschien wel maanden wachten) echt van jou wordt.

Wel kun je op een aantal manieren nog onder de koop uitkomen, mits je dat schriftelijk en op tijd doet. Er zijn grofweg drie opties:

  1. Je ziet tijdens de drie dagen bedenktijd van de koop af. Dit mag zonder opgaaf van reden en je bent er geen boete voor verschuldigd. Wel moet je dit op tijd aan de verkoper en notaris doorgeven.
  2. Je beroept je na de bedenktijd op een of meerdere ontbindende voorwaarden die je eerder hebt gesteld (en die ook schriftelijk in het voorlopige koopcontract staan). Dit doe je schriftelijk en met een onderbouwing.
  3. Je ziet na de bedenktijd af van de koop en kunt je niet op een ontbindende voorwaarde beroepen. In dit geval moet je 10% van de koopsom aan de verkoper betalen als boete.

Elk van die mogelijke scenario’s voor een koopovereenkomst ontbinden lichten we hieronder toe.

Koopovereenkomst ontbinden tijdens de bedenktijd

Als koper van een woning heb je wettelijk drie dagen bedenktijd nadat je het koopcontract hebt ondertekend. Die bedenktijd gaat in om 0.00 uur op de dag nadat jij en de koper allebei een ondertekende versie van het koopcontract hebben ontvangen en duurt tot 23.59 uur drie dagen later.

Slechts één van die drie dagen bedenktijd mag een weekend- of feestdag zijn. Als je op vrijdag het ondertekende contract hebt gekregen, gaat de bedenktijd dus in op zaterdag en heb je tot dinsdag in plaats van tot maandag de tijd. De zondag telt dan niet mee.

Die bedenktijd geeft jou als koper de kans om de koop te heroverwegen voordat deze definitief is. Besluit je toch van de koop af te zien? Dan moet je dit schriftelijk kenbaar maken aan de verkoper en notaris. Ook is het belangrijk dat je dit vóór het verstrijken van de drie dagen doet. Het beste kun je hiervoor persoonlijk de schriftelijke boodschap langsbrengen of een aangetekende brief sturen. Je hoeft geen reden op te geven voor het afzien van de koop van het huis.

Let op: besluit je later dat je de woning alsnog wilt kopen? Dan heb je bij de tweede koop (mits dat binnen zes maanden na de eerste koop is), geen recht meer op drie dagen bedenktijd.

Ontbinden op basis van de ontbindende voorwaarden

Het kan zijn dat je bij het uitbrengen van een bod één of enkele ontbindende voorwaarden voor je bod hebt opgegeven. Die zijn ook in de koopovereenkomst opgenomen. Deze voorwaarden dekken je in bij de aankoop van het huis: ze zorgen ervoor dat je onder bepaalde voorwaarden de koop mag afblazen.

Voorbehoud van financiering

De meest voorkomende voorwaarde is een voorbehoud van financiering. Als je onvoldoende hypotheek voor je woning kunt krijgen, kun je boetevrij onder de koop uit (mits je een afwijzing van één of soms twee geldverstrekkers kunt overleggen).

Voorbehoud van bouwkundige keuring

Ook een voorbehoud van bouwkundige keuring komt vaak voor, veelal bij wat oudere huizen. Je laat in dat geval een bouwkundige keuring verrichten, die je inzicht geeft in de kosten voor achterstallig onderhoud. Vallen deze kosten hoger uit dan een opgegeven bedrag? Dan mag je van de koop van het huis afzien.

Andere ontbindende voorwaarden

Verder zien we soms een voorbehoud van NHG en voorbehoud verkoop eigen woning. Ook diverse andere voorwaarden zijn mogelijk. Zo kan het ook voorkomen dat je het vinden van een huurhuis als voorwaarde stelt wanneer je een tijdje moet zien te overbruggen tussen het vertrek uit je huidige woning en de sleuteloverdracht voor je nieuwe huis.

Let op: als je ontbindt op grond van ontbindende voorwaarden, moet je dit altijd binnen een afgesproken termijn doen en een bewijs overhandigen dat jouw beroep op de voorwaarden onderbouwt. Als je de financiering niet rond krijgt, is dat bijvoorbeeld een afwijzing van de geldverstrekker. Vaak moet hieruit wel blijken dat je – om maar wat te noemen – moeite hebt gedaan om de financiering voor elkaar te krijgen; een enkele afwijzing is dus niet altijd genoeg. Soms zul je twee afwijzingen moeten overhandigen.

Bij een beroep op voorbehoud van bouwkundige keuring moet je een kopie van het bouwkundig rapport laten zien, waarin de kosten voor het onderhoud terug te zien zijn.

Ontbindende voorwaarden verlengen

Het kan zijn dat de geldverstrekker er wat langer over doet om jouw hypotheek te beoordelen. Of dat je woning nog niet verkocht is, maar dat dit wel heel binnenkort het geval zal zijn en je al in onderhandeling bent met een koper. In zo’n geval kun je de verkopers vragen om de ontbindende voorwaarden te verlengen. In de genoemde situaties hoeft uitstel geen afstel te betekenen. Het betekent enkel dat je het niet binnen de gestelde periode redt door omstandigheden, maar verwacht het wel te redden als je meer tijd krijgt.

Ontbinden na de bedenktijd zonder ontbindende voorwaarden

Heb je geen ontbindende voorwaarden waarop je je kunt beroepen? En zijn de drie dagen bedenktijd al voorbij? Dan kun je alleen nog onder de aankoop van de woning uit als je een forse boete betaalt. De schade? Een bedrag van 10% van de koopsom. Een bedrag dat niet mis is! Bij een woning die je koopt voor € 400.000, zal je bijvoorbeeld in één keer een bedrag van € 40.000 moeten ophoesten. Niet iedereen heeft dat zomaar op de plank liggen, nog buiten het feit dat het zonde is van het geld.

Dat maakt het extra belangrijk dat je goed nadenkt over je ontbindende voorwaarden als je een bod uitbrengt.

Koopovereenkomst ontbinden, hoe doe je dat?

Ga je de koopovereenkomst ontbinden binnen de bedenktijd of op grond van de voorwaarden? Dan zijn twee dingen belangrijk:

  1. Doe het op tijd.
  2. Doe het schriftelijk en vergeet de eventuele onderbouwing niet.

Op tijd ontbinden

Voor ontbinden tijdens de bedenktijd moet je goed opletten wanneer de bedenktijd is ingegaan en wanneer deze afloopt. Houd er hierbij rekening mee dat de drie dagen bedenktijd maximaal één weekenddag of feestdag mag omvatten. Omdat drie dagen maar kort is, is het belangrijk dat je snel te werk gaat. Zo zou het zonde zijn als je schriftelijk ontbindt, maar de brief te laat bij de notaris op kantoor ligt. Dan heb je de deadline alsnog gemist.

Ook bij ontbinden op grond van de ontbindende voorwaarden moet je op de timing letten. In de koopovereenkomst hebben jullie waarschijnlijk afspraken vastgelegd over een geldigheidstermijn van de voorwaarden. Zo geldt voor een voorbehoud financiering vaak dat je zes weken de tijd hebt om de financiering rond te krijgen. Je mag je dan ook enkel binnen die periode op de voorwaarde beroepen.

Schriftelijk onderbinden

Officieel geldt voor een koopovereenkomst ontbinden dat je dit schriftelijk volgens “gangbare communicatiemiddelen” moet doen. Je zou vermoeden dat een mailtje sturen dan ook in orde is als je normaal gesproken via e-mail met elkaar communiceert. Toch is het verstandig om een aangetekende brief te versturen of om de brief persoonlijk bij de verkoper af te geven. Stuur ook een kopie naar de notaris.

Met een aangetekende brief weet je zeker dat deze op tijd en goed aankomt bij de verkoper. Ook heb je dan zwart op wit staan dat deze brief op tijd bij de verkoper op de deurmat is beland.

Als je je op een ontbindende voorwaarde beroept, is het verder belangrijk dat je bewijsvoering aan de verkoper overhandigt. Vergeet dus niet om bijvoorbeeld een kopie van het bouwkundig rapport of de afwijzing van de geldverstrekker mee te sturen.

Kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden?

Waar jij als koper drie dagen bedenktijd hebt, zit de verkoper direct nadat hij een kopie van de ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen aan de verkoop vast. Vóórdat hij zijn handtekening heeft gezet, kan hij nog wel zonder reden de verkoop afblazen.

Voor hem geldt, net als hij voor jou, dat hij nog wel bij betaling van een boete onder de verkoop uit kan. Zijn enige kans om de koop af te blazen is dus dat hij jou 10% van de koopsom betaalt. In de praktijk komt dit bijna nooit voor.

Wel mag je als verkoper de koop ontbinden als de koper zich niet aan de ontbindende voorwaarden heeft gehouden, zoals wanneer de koper de financiering niet heeft rond gekregen. Ook kan het zijn dat je als verkoper ontbindende voorwaarden hebt laten opnemen, zoals dat je de restschuld op je huidige woning gefinancierd wilt krijgen door de bank.

Als de verkoper zonder een beroep op ontbindende voorwaarden onder de verkoop uit wilt, dan hoef je daar als koper niet mee akkoord te gaan. Je kunt hier bezwaar tegen maken of anders 10% van de koopsom eisen. Ook is het mogelijk om de overdracht van de woning af te dwingen via de rechter.

Klanten geven ons een:

386 beoordelingen

9.8