Huis afbetaald en hypotheek afgelost, wat nu? Helder uitgelegd!
Betaal je dan opeens veel meer belasting?
Voor veel mensen klinkt het als een fantastisch vooruitzicht: je huis afbetaald hebben. Je hoeft je niet meer te bekommeren om een hypotheek en maandlasten. Het huis is helemaal van jou en je kunt je geld aan leukere dingen besteden dan rente en aflossing. Maar is het wel echt zo’n feest als je hypotheek afgelost is? Komt dan niet de Belastingdienst op je deur kloppen voor extra blauwe enveloppen? Wij geven je antwoord op de vraag ‘Hypotheek afbetaald, en dan?’.
Als je een huis koopt, ga je daarvoor meestal een hypotheek aan. Daarvoor betaal je de hele looptijd elke maand hypotheeklasten. Meestal bestaan die lasten uit rente en aflossing. Alleen bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je maandelijks enkel een bedrag aan rente en los je de volledige hypotheek pas aan het eind af (tenzij je ervoor kiest om tussentijds extra af te lossen).
Na die looptijd (meestal 30 jaar) ben je in principe hypotheekvrij. Tenzij je tussentijds je hypotheek hebt verhoogd of een tweede hypotheek hebt genomen natuurlijk.
Hoe dan ook, er rust geen hypotheekschuld meer op je woning. De woning is volledig van jou. Dat betekent ook dat de volledige waarde van jouw woning als overwaarde geldt.
Hoe het zit met de belasting als je huis afbetaald is? Voor het antwoord op die vraag moeten we dieper in het boxensysteem van de Belastingdienst duiken. Je betaalt binnen dat boxensysteem vermogensbelasting over je vermogen dat in box 3 valt en dat boven de vrijstellingsgrens uitkomt.
Nu is het zo dat je huis niet in box 3, maar in box 1 valt. Dat is de box voor je inkomen. Daarom betaal je over je woning geen vermogensbelasting. Vermogensbelasting betaal je alleen als het om een tweede woning gaat. Dat geldt bijvoorbeeld als je een woning voor de verhuur of een vakantiehuisje in je bezit hebt.
Maar dat betekent niet dat je er met je hypotheek afgelost volledig belastingvrij van afkomt. Je betaalt wel eigenwoningforfait. Elk jaar stelt de gemeente op 1 januari vast wat de WOZ-waarde van je woning is. Afhankelijk van je woningwaarde, telt de Belastingdienst een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen op. Dit is het eigenwoningforfait. Hoe hoger je WOZ-waarde, hoe hoger je eigenwoningforfait is – ongeacht of je hypotheek is afgelost of niet.
Maar er is nog een dingetje. Over je hypotheek ontving je waarschijnlijk eerst altijd hypotheekrenteaftrek. Een deel van de rente mocht je aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte. Dat leverde een mooi voordeel op.
Maar als je hypotheek afgelost is, betaal je geen rente meer en ontvang je dus ook geen hypotheekrenteaftrek meer. Dat terwijl je wel eigenwoningforfait betaalt.
Er zit gelukkig een positieve kant aan dit verhaal. De Nederlandse staat vindt het niet helemaal eerlijk dat jij meer eigenwoningforfait moet betalen als je hypotheek afgelost is doordat je renteaftrek is gestopt. Daarom is de Wet Hillen er gekomen.
De Wet Hillen geldt voor mensen die hun hypotheek bijna of volledig afgelost hebben. Deze wet zorgt ervoor dat je in die situatie extra aftrek krijgt waardoor je minder eigenwoningforfait kwijt bent en niet zozeer hoeft te “boeten” voor je afbetaalde hypotheek.
Die wet wordt alleen wel vanaf 1 januari 2019 in 30 jaar tijd afgebouwd en komt in 2048 helemaal te vervallen. Oorspronkelijk was deze wet er gekomen om mensen te stimuleren hun hypotheek af te lossen. Die extra stimulans is nu niet meer zo hard nodig, omdat je door een annuïteiten- of lineaire hypotheek standaard je hypotheek in 30 jaar aflost.
Daarom wordt de wet in 2048 volledig geschrapt. Vanaf dat moment moet iedereen 0,6% van de WOZ-waarde optellen bij zijn belastbaar inkomen voor de inkomstenbelasting. Maar voorlopig heb je dus nog profijt van deze wet.
Is het niet fiscaal voordeliger om dat beetje hypotheek aan te houden, waardoor je nog steeds recht op hypotheekrenteaftrek hebt? Tja, de nuchtere waarheid is dat geld lenen altijd geld kost. Je ontvangt wel hypotheekrenteaftrek, maar die is niet even hoog als de rente die je betaalt. In dat opzicht is aflossen goedkoper. Mits je niet méér aflost dan is toegestaan, want in dat geval rekent de hypotheekaanbieder een boete.
Overigens is op de vraag of extra aflossen slim is geen pasklaar antwoord te geven. Dat verschilt per persoon en per situatie. Zo maakt het uit hoe hoog de rente is en hoeveel spaargeld je hebt om ook na het aflossen nog een buffer te hebben. Voordat je een extra aflossing naar de bank overmaakt, kun je dus beter eerst met een Hypotheekexpert overleggen waar jij goed aan doet.
Als je huis is afbetaald, kun je dan nog een nieuwe hypotheek nemen? Het antwoord is: ja. Voor je hypotheekmogelijkheden kijken hypotheekaanbieders naar de waarde van je woning en naar je inkomen. Je kunt, als je inkomen dat toelaat, maximaal 100% van je woningwaarde lenen. Of 106% als je die 6% aan energiebesparende maatregelen besteedt.
Zodra je hypotheek volledig afbetaald is, kun je ervoor kiezen om je hypotheek te royeren of je kunt de hypotheek aanhouden. Hij staat dan nog steeds met een saldo van € 0 op jouw naam. Een voordeel van dat laatste is dat je vrij eenvoudig alsnog wat hypotheek bij deze hypotheekaanbieder kunt opnemen door je hypotheek (van € 0) te verhogen. Dit kan interessant zijn als je (in de toekomst) een deel van je overwaarde wilt opnemen.
In sommige situaties is het handig om je overwaarde op te nemen. Dat is bijvoorbeeld het geval als je plannen hebt om je huis te verbouwen, een auto te kopen of als je het spaargeld goed kunt gebruiken voor bijvoorbeeld je pensioen. Een van onze Hypotheekexperts denkt graag mee wat voor jou de mogelijkheden zijn om een nieuwe hypotheek op een afgelost huis te krijgen.
Dat je je hypotheek hebt afbetaald, is goed nieuws. Je hoeft dan niets meer te betalen aan je hypotheekaanbieder. Houd er wel rekening mee dat je minder profiteert van hypotheekrenteaftrek. En dat de Wet Hillen wordt afgebouwd, waardoor je na een tijdje misschien meer eigenwoningforfait gaat betalen. Maar relatief gezien zijn die bedragen minimaal.
In principe is het niet zo dat je plotseling veel meer belasting betaalt als je huis is afbetaald. Je bent vooral voordeliger uit als je geen maandelijkse aflossing en rente meer verschuldigd bent.
