Een nieuwbouwhuis kopen is spannend én anders dan een bestaand huis kopen. Je hypotheek zit net iets ingewikkelder in elkaar. Hoe zit het bijvoorbeeld met bouwrente, een bouwdepot en renteverlies? En hoe bereken je wat je nieuwbouwhypotheek kost? Hypotheekexpert Wesley vertelt je alles wat je moet weten over een nieuwbouwhypotheek.
Een nieuwbouwhypotheek is een hypotheek voor een woning die nog gebouwd moet worden. Dat kan een huis uit een nieuwbouwproject zijn, maar ook een woning die je zelf laat bouwen. Met de nieuwbouwhypotheek betaal je voor de grond en de (bouw van de) woning zelf.
Kenmerkend voor een nieuwbouwhypotheek is het volgende:
Bij een nieuwbouwhypotheek sluit je een hypotheek af voor de aankoop van de grond en de bouw van de woning. Eerst betaal je voor de grond; later ga je de aannemer betalen voor de afgeronde bouwfases. Dat doe je per bouwfase.
Het hele hypotheekbedrag wordt in een bouwdepot gestort. Vanuit dat depot betaal je voor de bouwfases. Ondertussen betaal je rente voor het hypotheekbedrag dat je hebt opgenomen uit het bouwdepot. Daardoor heb je in het begin lagere maandlasten. Je lasten stijgen daarna met de bouwfase.
Bij een nieuwbouwhypotheek krijg je te maken met 2 soorten bouwrente. Dat werkt als volgt:
Naast dat je rente betaalt, krijg je ook rente (depotrente) over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat. In het begin zijn de depotrente en de hypotheekrente die je betaalt, vaak ongeveer gelijk. Naarmate de bouw vordert en er meer geld uit het depot gaat, betaal je meer rente dan dat je betaalt.
Het verschil tussen de betaalde bouwrente en ontvangen depotrente heet renteverlies. Dit houdt in dat je tijdelijk iets meer betaalt dan dat je terugkrijgt. Goed nieuws: dit renteverlies is fiscaal aftrekbaar.
Je sluit de hypotheek meestal af vlak nadat je de koop-aannemingsovereenkomst hebt getekend. Op dat moment vraag je het renteaanbod aan. De hypotheeksom wordt pas uitbetaald zodra de bouw start en de notaris alles heeft vastgelegd.
Wanneer je gaat betalen voor je nieuwbouwhypotheek, verschilt per nieuwbouwproject. Dit hangt af van het moment van de eigendomsoverdracht. Je gaat maandelijks rente en aflossing betalen over het opgenomen hypotheekdeel vanaf het moment dat je de eigendomsakte en hypotheekakte hebt getekend.
Eerst betaal je alleen voor de aankoop van de grond en bouwwerkzaamheden die wellicht al zijn uitgevoerd. Het resterende hypotheekbedrag komt in het bouwdepot te staan. Hieruit wordt steeds een extra bedrag opgenomen zodra een nieuwe bouwfase is afgerond. Dat betekent dat jij meer rente en aflossing gaat betalen naarmate de bouw vordert.
Ja, als je al een koophuis of een huurwoning hebt, dan heb je bij een nieuwbouwhypotheek dubbele maandlasten. Je betaalt dan voor je huidige woning én voor je nieuwe huis dat in aanbouw is.
Soms is er ook sprake van driedubbele lasten. Daar krijg je mee te maken als je een overbruggingshypotheek hebt, omdat je de overwaarde op je huidige huis wilt gebruiken voor je nieuwe woning. Je kunt dan de overwaarde alvast inzetten voordat je huidige huis daadwerkelijk is verkocht. Wel betaal je ook rente (geen aflossing) voor die overbruggingshypotheek. Zodra je huidige woning is verkocht, stopt de overbruggingshypotheek automatisch.
Wil je precies weten wat jouw maandlasten worden bij een nieuwbouwhypotheek? Laat het onze Hypotheekexperts uitrekenen. Zij geven je graag meer inzicht.
Hoeveel je kunt lenen voor je nieuwbouwhypotheek, hangt af van je inkomen, de koopsom en het energielabel van de woning. In principe mag je maximaal 100% van de marktwaarde van je nieuwbouwwoning (inclusief meerwerk) lenen, mits je inkomen dat toelaat. Het goede nieuws is dat nieuwbouwwoningen vaak een energielabel van A of hoger hebben. Daardoor kun je vaak extra hypotheek krijgen. Dit kan zomaar een paar tienduizenden euro’s schelen.
De marktwaarde van een nieuwbouwwoning is opgebouwd uit:
Eventueel kun je ook extra verduurzamende maatregelen meefinancieren. Vaak is een nieuwbouwwoning al heel duurzaam. Maar als je bijvoorbeeld voor een nul-op-de-meter-woning wilt gaan, kun je daarvoor extra verduurzamingsmaatregelen meenemen. Denk aan een groen dak of een warmtepomp. Je kunt dan iets meer lenen, namelijk 106% van de marktwaarde (mits je die 6% besteedt aan verduurzamingsmaatregelen).
Wil je precies lenen hoeveel jij kunt lenen? Krijg een eerste indicatie via onze rekentool.
Stel: je koopt een nieuwbouwwoning voor € 450.000. Je laat € 50.000 aan meerwerk uitvoeren. Je gaat verder uit van € 15.000 renteverlies.
Je hebt dan een budget van € 515.000 nodig om de woning te kopen. Als je zelf € 100.000 overwaarde en € 50.000 spaargeld inbrengt, heb je nog € 365.000 aan hypotheek nodig.
Bij een nieuwbouwhypotheek zijn er een paar dingen belangrijk om op te letten:
Ben je benieuwd hoeveel nieuwbouwhypotheek jij kunt krijgen én hoe het precies in zijn werk gaat? Bereken dan alvast jouw maximale hypotheek of plan een gratis oriëntatiegesprek met een van onze specialisten.
Ben je benieuwd hoeveel nieuwbouwhypotheek jij kunt krijgen én hoe het precies in zijn werk gaat? Bereken dan alvast jouw maximale hypotheek of plan een gratis oriëntatiegesprek met een van onze specialisten.
Je kunt je maximale hypotheek voor nieuwbouw uitrekenen door je inkomen, de koopsom en het energielabel in te vullen. Dat kan met onze rekentool. Wil je een precieze berekening? Dan kan een Hypotheekexpert die voor je maken.
Je ontvangt ook bij een nieuwbouwhypotheek hypotheekrenteaftrek, tenminste over de bouwrente die je ná de overdracht betaalt. Die betaalde hypotheekrente en het renteverlies zijn fiscaal aftrekbaar. Voorwaarde daarbij is wel dat je een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebt en aan de andere voorwaarden voldoet (bijvoorbeeld dat het om een woning gaat waarin je zelf gaat wonen).
Bij een nieuwbouwhypotheek kun je onder andere meerwerk en energiebesparende maatregelen meefinancieren.
Ja, je kunt Nationale Hypotheek Garantie afsluiten bij je nieuwbouwhypotheek. Dat kan zolang de totale koopsom (inclusief eventueel meerwerk) binnen de NHG-grens valt. In 2025 ligt die grens op € 450.000 (of € 477.000 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert). In 2026 is de NHG-grens € 470.000 (of € 498.200 met energiebesparende maatregelen).
Als je een hypotheek voor nieuwbouw afsluit, dan sluit je de hypotheek al af voordat je de sleutel hebt. Het geld van de hypotheek wordt in een bouwdepot gestort. Daaruit worden de kosten voor de grond en voor de latere bouwfases betaald. Je betaalt alleen rente en aflossing over het hypotheekbedrag dat uit het bouwdepot is opgenomen.
391 beoordelingen
