Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Ontbindende voorwaarden zijn de voorwaarden die je als koper stelt om de aankoop van een woning te laten doorgaan. Als je een bod op een huis uitbrengt, kun je dat onder voorwaarden doen. Onder die specifieke omstandigheden kun je de koop nog ontbinden. De voorwaarden vermeld je al bij het uitbrengen van je bod op een huis. De ontbindende voorwaarden maken namelijk deel uit van jouw onderhandelingen met de verkoper.
Normaal gesproken is het zo dat je na ondertekening van het voorlopige koopcontract nog 3 dagen bedenktijd hebt. Tijdens die 72 uur kun je – zonder opgaaf van reden – van de koop afzien. Daarna zit je aan de koop vast. Wil je daarna toch de koop ontbinden, dan moet je de verkoper een boete betalen. Het bedrag daarvoor is niet mis: zo’n 10% van de koopsom.
Maar als je ontbindende voorwaarden hebt opgenomen in het voorlopige koopcontract, kun je op basis van die voorwaarden nog boetevrij van de koop af. Tenminste, mits niet aan de voorwaarden is voldaan. Als je bijvoorbeeld een voorbehoud van financiering afspreekt, dan kun je de koop ontbinden als je de financiering toch niet rond krijgt.
Voorbeelden ontbindende voorwaarden
Er zijn allerlei voorwaarden mogelijk. Bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden rondom de financiering en voorwaarden die gaan over de staat van de woning. Wij zetten de belangrijkste voorbeelden van ontbindende voorwaarden voor je op een rij.
1. Ontbindende voorwaarden financiering
Veel Nederlanders kiezen ervoor hun bod op een huis uit te brengen met ontbindende voorwaarden voor de financiering. Voorbehoud van financiering is daarvan de meest gebruikte. Je gaat namelijk vaak pas na het tekenen van het voorlopig koopcontract in gesprek met een hypotheekadviseur om de hypotheek aan te vragen. Je weet dus pas na een aantal weken of de financiering definitief rond te krijgen is. Dan is het fijn om nog onder de koop uit te kunnen als je de financiering toch niet geregeld krijgt.
Met voorbehoud van financiering kun je nog van de koop afzien als je hypotheekaanvraag wordt geweigerd door de hypotheekaanbieder binnen de daarvoor gestelde termijn. Een termijn van zo’n 6 tot 8 weken is gangbaar.
2. Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie
Wil je graag een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten, omdat dit je een extra vangnet biedt bij de aankoop van je woning? Dan kun je een voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie afspreken. De koop gaat dan alleen door als het jou lukt om een hypotheek met NHG af te sluiten.
Overigens is Nationale Hypotheek Garantie (NHG) alleen mogelijk tot een bepaalde koopsom. Uiteraard kun je deze voorwaarde alleen stellen als de koopsom van het huis niet boven de NHG-grens uitkomt.
3. Voorbehoud van bouwkundige keuring
Het is lastig om met het blote oog te zien hoe het er precies voor staat met de woning in bouwkundig opzicht. Zeker als je tijdens de bezichtiging vooral oog hebt voor alles wat mooi en geweldig is. Daarom kan het slim zijn om een bouwkundige keuring te laten doen en zo bijvoorbeeld verborgen gebreken te ontdekken.
Vanwege de snelheid tijdens het biedingsproces vindt zo’n keuring vaak pas plaats nadat een bod is geaccepteerd. Daarom is het vooral bij oudere woningen soms slim om voorbehoud van bouwkundige keuring af te spreken. Je kunt dan nog onder de koop uit als de kosten voor het noodzakelijke onderhoud aan de woning boven een bepaald bedrag (bijvoorbeeld € 5.000) uitkomen. Tijdens zo’n keuring zal een onafhankelijke inspecteur bijvoorbeeld kijken naar de staat van de fundering, de kozijnen en het dak.
4. Voorbehoud verkoop eigen woning
Als je verhuist naar een nieuwe woning, heb je waarschijnlijk de opbrengst van je huidige woning nodig om je volgende huis te financieren. Maar wat nu als je huidige woning maar niet verkocht wordt? Hiervoor kun je een voorbehoud verkoop eigen woning bij je bod opnemen. De koop gaat dan alleen door als je huidige woning voor een bepaalde datum wordt verkocht.
5. Voorbehoud van woonvergunning
In sommige gemeenten (zoals in geliefde buurten in Amsterdam) geldt dat je alleen in die specifieke buurt of in dat specifieke huis mag wonen als je aan een aantal voorwaarden voldoet. Je moet dan een woonvergunning hebben om daar te kunnen wonen. Als dat het geval is in de buurt waar jij een huis koopt, is het zinvol om daar een voorbehoud van te maken bij je bod op het huis.
Let op het volgende bij een huis kopen onder ontbindende voorwaarden
Een bod onder voorbehoud geeft jou als koper extra zekerheid en voorkomt vervelende situaties achteraf. De keerzijde is alleen dat een groot aantal ontbindende voorwaarden het voor de verkoper minder interessant maakt om met jou in zee te gaan.
Hoe meer voorwaarden je opneemt, hoe groter het risico voor de verkoper is dat de koop misschien niet doorgaat. Niet voor niets gaan verkopers soms liever in zee met een iets lager bod dat zonder voorbehoud van financiering is uitgebracht.
Houd dat dus in je achterhoofd voordat je al te veel voorwaarden aan je bod toevoegt. Bovendien heb je sommige voorwaarden wellicht niet nodig. Als je huidige woning in prima staat is, is de kans groot dat je die echt wel verkoopt op de huidige krappe woningmarkt. Dan is een voorbehoud verkoop eigen woning waarschijnlijk overbodig.
Hoe werkt het ontbinden van de koopovereenkomst?
Bij een bod onder voorbehoud kun je in een aantal situaties nog onder de koop uit. Voor elke voorwaarde heb je met de verkoper afspraken gemaakt over de geldigheidstermijn. Als je de koopovereenkomst wilt ontbinden omdat aan een van die voorwaarden niet is voldaan, dan moet je dit binnen de afgesproken termijn doen. Daarna is ontbinden niet meer mogelijk, behalve als je de (prijzige) boete daarvoor betaalt aan de verkoper.
Voor het ontbinden moet je op papier zetten dat je de koopovereenkomst ontbindt en op welke voorwaarde(n) je je beroept. Verstuur die brief aangetekend naar de notaris en naar de verkoopmakelaar, zodat je kunt bewijzen dat je op tijd de koop hebt ontbonden. Vaak moet je een bewijs geven dat niet aan een voorwaarde is voldaan, bijvoorbeeld een kopie van het bouwkundige rapport of een afwijzing van de geldverstrekker. Het is dus niet zo dat het koopcontract automatisch ontbonden wordt als je bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt.
Kun je de ontbindende voorwaarden verlengen?
Ja, het is vaak mogelijk om je ontbindende voorwaarden te verlengen. Zorg er wel voor dat je dit op tijd doet. Neem hiervoor altijd eerst contact op met je hypotheekadviseur en ga vervolgens in gesprek met de verkoper van de woning. Geef aan de verkopende partij aan waarom je de ontbindende voorwaarden wilt verlengen en stel een nieuwe deadline voor.
Het kan bijvoorbeeld zijn dat het papierwerk meer tijd kost dan gedacht of dat de geldverstrekker het zo druk heeft dat de goedkeuring van je aanvraag vertraging heeft opgelopen. In die gevallen kun je je ontbindende voorwaarden verlengen.
Zijn de verkopers akkoord? Zet dan zwart-op-wit wat jullie hebben afgesproken. Bevestig in elk geval dat de verkoper akkoord is met de verlenging en noteer wat de nieuwe afloopdatum van het voorbehoud is.
Voorkom problemen met de ontbindende voorwaarde voor financiering
Als de koop niet doorgaat, is dat niet alleen vervelend voor de verkoper, maar ook voor jou. Het is dan ook fijn als je exact weet wat jouw financiële opties voor een woning zijn. Zo kun je voorkomen dat jij straks een beroep op de ontbindende voorwaarden moet doen.
Bereken via onze handige tool alvast je maximale hypotheek. Of vraag een gratis gesprek aan met een Hypotheekexpert, die jou precies kan vertellen hoeveel hypotheek jij kunt krijgen.
Plan een gratis oriëntatiegesprek
Veelgestelde vragen
Hoe lang zijn ontbindende voorwaarden geldig?
Je spreekt samen met de verkoper af hoe lang de ontbindende voorwaarden geldig zijn. Vaak verschilt dit ook per voorwaarde. Bij voorbehoud van financiering is bijvoorbeeld 6-8 weken gebruikelijk. Bij een voorbehoud verkoop eigen woning kan dit soms een langere periode zijn.
Kun je een huis kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning?
Ja, het is mogelijk om een voorbehoud voor verkoop eigen woning af te spreken als je een huis koopt. De koop van de nieuwe woning gaat dan alleen door als je je huidige huis binnen een bepaalde periode weet te verkopen. Houd er wel rekening mee dat je je bod vaak niet aantrekkelijker maakt door al te veel ontbindende voorwaarden op te nemen. Deze voorwaarde zal niet altijd nodig zijn, zeker niet als jouw huidige woning waarschijnlijk wel geliefd is in de huidige woningmarkt.
Welke voorwaarden zijn er bij een bod op een huis?
Bij een bod op een huis kun je verschillende ontbindende voorwaarden opnemen. De bekendste is een voorbehoud van financiering. Daarnaast zie je regelmatig o.a. een voorbehoud van bouwkundige keuring, een voorbehoud van verkoop eigen woning en soms een voorbehoud van NHG.
Wat gebeurt er als de ontbindende voorwaarden verlopen?
Als de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, zit je aan de koop vast. Dat geldt ook als niet aan de ontbindende voorwaarden is voldaan. Je kunt alleen onder de koop uit als je binnen de geldigheidsduur van de voorwaarden een beroep doet op de ontbindende voorwaarden.
Overigens is het soms wel mogelijk om de ontbindende voorwaarden te verlengen. Overleg hierover met de verkoper en met je hypotheekadviseur. De verkoper moet het hier wel mee eens zijn.
door 
