Klanten waarderen ons met een 9.7
Advies dat klopt. Voor nu én later.
Eén vast bedrag. Voor advies én regelen.
Van aanvraag tot notaris. Jij hoeft nergens achteraan.
De eigenwoningreserve (EWR) is het bedrag aan overwaarde dat vrijkomt na de verkoop van je huis. Oftewel: het bedrag dat overblijft als je je openstaande hypotheek en de verkoopkosten aftrekt van de verkoopprijs van je huis. De fiscus ziet dit bedrag als vermogen dat je hebt opgebouwd in je woning.
Een eigenwoningreserve ontstaat op het moment dat je jouw huis verkoopt voor een bedrag dat hoger is dan de openstaande hypotheekschuld en de verkoopkosten bij elkaar. Door de stijgende huizenprijzen hebben veel Nederlanders inmiddels een flinke overwaarde opgebouwd. Deze reserve "ontstaat" officieel op de datum dat je bij de notaris de eigendomsoverdracht tekent.
Heb je al eerder een huis met overwaarde verkocht? Dan behoort ook die overwaarde tot je eigenwoningreserve. Als je met een partner samenwoont en diegene eerder een eigen koophuis had, dan kunnen jij en je partner ook verschillende eigenwoningreserves hebben.
In een gratis én vrijblijvend gesprek vertel je wat je wilt. Wij laten zien wat mogelijk is.
Ontvang helder hypotheekadvies. In begrijpelijke taal én afgestemd op jouw situatie.
Van aanvraag tot contact met bank en notaris. Jij hoeft nergens achteraan te gaan.
Wij blijven betrokken. Ook na het tekenen bij de notaris.
Lead Hypotheken
Hypotheekexpert
Bemiddelingsexpert
Het berekenen van je eigenwoningreserve is een vrij simpele som. Je kijkt naar de verkoopopbrengst van je woning en trekt daar de resterende hypotheekschuld en de gemaakte verkoopkosten (zoals de makelaarscourtage en taxatiekosten) van af. Het bedrag dat overblijft, is jouw eigenwoningreserve.
Oftewel:
Verkoopprijs – verkoopkosten (zoals de makelaarskosten) – openstaande hypotheekschuld = eigenwoningreserve.
Stel je voor: je huidige hypotheek bedraagt € 200.000. Je betaalt daarnaast € 3.500 verkoopkosten voor je woning. Je verkoopt je woning voor € 375.000. Dan is je eigenwoningreserve € 375.000 - € 200.000 - € 3.500 = € 171.500.
De fiscus verwacht dat je dit bedrag gebruikt om de aankoopprijs van je nieuwe woning te verlagen. Doe je dit? Dan behoud je de maximale hypotheekrenteaftrek. De rente op je hypotheek is dan maximaal aftrekbaar.
Als je besluit om je overwaarde voor andere dingen in te zetten, dan is de rente over dat specifieke hypotheekdeel niet meer aftrekbaar. Dit is bepaald vanuit de bijleenregeling. Vanwege de lagere netto-maandlasten als je de overwaarde in je nieuwe huis steekt, is het vaak aantrekkelijker om dat te doen bij een verhuizing dan om overwaarde voor iets anders in te zetten..
Naast het verlagen van je nieuwe hypotheek zijn er andere manieren om je overwaarde te benutten. Je kunt de eigenwoningreserve bijvoorbeeld gebruiken voor het verbeteren of verduurzamen van je nieuwe stek. Als je je overwaarde gebruikt voor een verbouwing, blijf je ook - onder bepaalde voorwaarden - recht houden op hypotheekrenteaftrek.
Je kunt er ook voor kiezen om het geld op een spaarrekening te zetten of ermee te beleggen. Of je kunt het besteden aan consumptieve doelen, zoals de aankoop van een auto of een camper. Besef wel dat het vermogen in al die gevallen in box 3 valt bij je aangifte en dat je er dus, vanaf de heffingsvrije grens, belasting over betaalt.
De eigenwoningreserve blijft niet eeuwig aan je kleven. Er geldt een termijn van 3 jaar. Als je binnen deze 3 jaar na de verkoop van je oude woning weer een nieuwe woning koopt, moet je de reserve inzetten om je renteaftrek te behouden. Na 3 jaar komt de reserve te vervallen. Zelfs als je dan een nieuwe woning koopt en daar niet al je overwaarde in steekt, behoud je de volledige hypotheekrenteaftrek.
Veel mensen vragen zich af of ze de eigenwoningreserve kunnen “omzeilen” door tijdelijk te huren. Dat kan inderdaad, maar alleen als je langer dan 3 jaar in een huurwoning blijft wonen. Na die 3 jaar vervalt de reserve volledig. Koop je echter binnen die 3 jaar weer een huis? Dan 'onthoudt' de Belastingdienst je eerdere overwaarde en moet je die alsnog inbrengen als je de hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe hypotheek wilt behouden.
Ga je samenwonen in een koopwoning die van jullie allebei is? Dan kan het ingewikkeld worden, zeker als er een gezamenlijke eigenwoningschuld (hypotheekschuld) ontstaat. Als beide partners een eigenwoningreserve hebben uit een vorige woning, moeten jullie beide reserves in de nieuwe woning steken om de volledige renteaftrek te behouden.
Ook een eerdere woningaankoop met een ex-partner kan invloed hebben op hoe de fiscus naar jouw aandeel in de reserve kijkt. Omdat dit vaak maatwerk is, raden we aan om hierover altijd advies in te winnen.
Wil je precies weten hoe groot jouw eigenwoningreserve is en hoe je jouw volgende stap op de woningmarkt kunt zetten? Onze Hypotheekexperts geven je graag persoonlijk advies. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend.
Wil je precies weten hoe groot jouw eigenwoningreserve is en hoe je jouw volgende stap op de woningmarkt kunt zetten? Onze Hypotheekexperts geven je graag persoonlijk advies. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend.
Het effect van de bijleenregeling berekenen doe je door te kijken hoeveel overwaarde je hebt openstaan. Het gaat dan om alle overwaarde die je in de afgelopen 3 jaar hebt opgebouwd. Dus als je in die tijd 2 keer een woning met overwaarde hebt verkocht, dan telt de totale geïnvesteerde overwaarde mee voor de bijleenregeling. Dit is dan het bedrag dat je in je nieuwe woning moet steken om volledige hypotheekrenteaftrek over je hypotheek te ontvangen.
Ja, je kunt je overwaarde gebruiken om een tweede woning van te kopen. Hiervoor kun je je overwaarde opnemen met een hypotheekverhoging of tweede hypotheek. Vaak moet je daarnaast voor een deel eigen geld inleggen. Met de hypotheek en je eigen geld samen kun je de tweede woning financieren.
Hoeveel overwaarde je kunt gebruiken, is afhankelijk van wat je verdient. De hypotheekaanbieder toetst je nieuwe, hogere hypotheek aan je huidige inkomen. Dat bepaalt of je de volledige overwaarde of een deel ervan kunt opnemen. Ook de plannen met je overwaarde spelen uiteraard een rol. Als je woning door de verbouwing meer waard wordt, kun je vaak nog iets meer lenen.
406 beoordelingen
Rente-updates en bespaartips, direct in je inbox.
Door op “Inschrijven” te drukken, word je aangemeld voor de nieuwsbrief.
