Tweede huis kopen met overwaarde: hoe zit dat?

Kan ik een tweede huis kopen met mijn overwaarde?

Ja, als je overwaarde hebt én je inkomen het toelaat, dan kun je met je overwaarde een tweede huis kopen. Dit is mogelijk als je voldoende verdient om extra hypotheek te nemen en als je woning meer waard is dan je openstaande hypotheekschuld.

Een hypotheek afsluiten voor een tweede huis gaat wel iets anders dan als je een woning koopt om zelf permanent te bewonen. Zo is de inkomenstoets iets strenger en kun je vaak niet de volledige overwaarde gebruiken om een tweede huis te kopen. Je kunt zelf je overwaarde berekenen om alvast een eerste beeld te krijgen van jouw opties.

Waarom je overwaarde gebruiken voor een tweede woning?

Om meerdere redenen kun je overwegen om je overwaarde te gebruiken voor een tweede woning. Door je overwaarde te gebruiken voor een tweede woning, maak je slim gebruik van het geld dat in de stenen zit. Ook hoef je hierdoor niet de volledige kosten voor de woning uit eigen zak te betalen.

Er zijn een paar opties:

• Je koopt een vakantiewoning om je regelmatig in te kunnen terugtrekken en om eventueel te verhuren als je er niet bent. Dit kan een mooi huisje in Nederland zijn, maar je kunt ook een tweede huis kopen in het buitenland.
• Je koopt een tweede woning voor iemand anders, bijvoorbeeld om je kinderen te helpen bij de aankoop van hun eerste huis. Dit kun je doen door de woning voor je kinderen te kopen en dan aan hen te verhuren. Of je kunt een familiehypotheek-constructie afspreken.
• Je investeert in een beleggingspand. Oftewel: een woning die je weer verhuurt. Met de huurinkomsten die je daarmee verdient, kun je een mooi bedrag bij elkaar sparen. Ook wordt de woning met een beetje mazzel meer waard. Dan maak je dubbele winst.

Welke opties zijn er om je hypotheek te gebruiken voor een 2e woning?

Om een tweede huis te kunnen kopen met je overwaarde, moet je de overwaarde opnemen. Dit kun je soms doen door je bestaande hypotheek te verhogen. Maar omdat je voor een tweede huis relatief veel geld nodig hebt, zien we vaak dat een tweede hypotheek een betere optie is. Je sluit dan een nieuwe hypotheek af bovenop je huidige hypotheek. Dit doe je bij je huidige hypotheekaanbieder. Je spreekt ook een nieuwe rentevaste periode en rentepercentage af.

Hoeveel hypotheek kun jij krijgen voor een tweede woning? 

Het hangt van veel factoren af hoeveel hypotheek jij kunt krijgen voor een tweede woning. Als je je huis gaat verhuren, mag je bijvoorbeeld minder lenen dan als het om een vakantiewoning voor jezelf gaat. In elk geval baseert de hypotheekaanbieder je maximale hypotheek op de waarde van je woning én je toetsinkomen. Dit is altijd maatwerk!

Houd er rekening mee dat je niet altijd 100% van je woningwaarde kunt lenen. Deels omdat je inkomen dat misschien niet toelaat, deels omdat hypotheekaanbieders bij onder meer verhuurwoningen strenger zijn. Een Hypotheekexpert kan exact voor je uitrekenen hoeveel jij kunt lenen voor je tweede woning.

Vraag een gesprek aan

Tweede woning kopen voor verhuur: let hierop!

Ga je de tweede woning verhuren? Houd er dan rekening mee dat er andere eisen gelden. Hiervoor moet je een verhuurhypotheek afsluiten. De toetsingsnormen daarvoor zijn strenger dan als je een huis voor jezelf koopt. Over het algemeen kun je zo’n 70 tot 90% van de marktwaarde van je woning in verhuurde staat lenen. De waarde in verhuurde staat ligt lager dan de gewone woningwaarde van het huis.

Deze strengere eisen gelden omdat de hypotheekaanbieder meer risico loopt dat je de maandlasten niet meer kunt betalen. De huurder kan immers zijn huur opzeggen, het huis kan een tijdje leegstaan of het huis kan minder waard worden door schade.

Nadelen van overwaarde opnemen voor een 2e huis

Als je een je overwaarde gebruikt om een 2e huis te kopen, zijn er een paar dingen om rekening mee te houden:

• Je tweede woning valt in box 3. Dat betekent dat je er vermogensbelasting over betaalt. Aan de andere kant betaal je over je huuropbrengsten geen belasting. 
• Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek. Die aftrek ontvang je alleen als je de hypotheek gebruikt voor de woning waarin jij zelf woont. Ook de andere kosten die je betaalt om je overwaarde te gebruiken voor een tweede woning (zoals de notaris- en taxatiekosten) zijn niet aftrekbaar. 
• Je woning kan minder waard worden. Dit geldt voor zowel je huidige huis als de tweede woning die je koopt. Als de waarde van je woning(en) daalt, blijf je mogelijk met een restschuld zitten.
• Je maandlasten gaan omhoog als je een tweede hypotheek neemt. Het is uiteraard belangrijk dat je die hogere maandlasten wel kunt dragen. Nu en in de toekomst!
• Je betaalt veel meer overdrachtsbelasting. Als je een tweede woning koopt, dan ziet de Belastingdienst jou als investeerder. Daardoor betaal je ook een hoger percentage overdrachtsbelasting. Dat is bij een tweede woning 10,4% van de koopsom in plaats van de gebruikelijke 2%.