Bijleenregeling: wat is het en hoe werkt dit voor jou?

Heb je in de loop der jaren overwaarde opgebouwd op je huis? Dan kun je dat bedrag gebruiken om de hypotheek voor je nieuwe woning te verlagen. Ook fiscaal gezien is het voordelig om je overwaarde voor je nieuwe woning in te zetten. Dat heeft alles te maken met de bijleenregeling, die bepaalt of je wel of geen hypotheekrenteaftrek ontvangt. Wat is de bijleenregeling? En welke consequenties heeft die regeling voor jou?

Wat is de bijleenregeling?

De bijleenregeling is een regeling die woningbezitters stimuleert om de overwaarde bij de verkoop van hun woning in de volgende woning te steken. Wanneer je dit niet doet, heb je voor je nieuwe woning over het hypotheekbedrag ter hoogte van de overwaarde geen recht op hypotheekrenteaftrek.

De overwaarde op je huidige woning komt vrij zodra je je huis hebt verkocht voor meer dan de hypotheek die erop openstaat. Veel mensen steken dit bedrag in hun volgende koopwoning en verlagen daarmee de benodigde hypotheek voor hun nieuwe woning. Vanuit de bijleenregeling is het ook gunstig om dat te doen. Als je dat niet doet, heb je minder fiscaal voordeel én hogere hypotheeklasten voor je nieuwe woning.

Waarom is de bijleenregeling er?

De bijleenregeling is op 1 januari 2004 ingegaan. Het doel is mensen ontmoedigen om hun overwaarde te gebruiken voor andere dingen dan het verlagen van hun hypotheek. Als je je overwaarde op je spaarrekening laat staan of belegt in plaats van in je huis te steken, zou je namelijk dubbel fiscaal voordeel hebben:

Je kunt rendement behalen over het bedrag aan overwaarde (bijvoorbeeld via spaarrente of beleggingsopbrengst).
Je profiteert over het geleende bedrag van hypotheekrenteaftrek.

Dat wil de Belastingdienst voorkomen. Daarom ontnemen ze je recht op hypotheekrenteaftrek als je je overwaarde aan andere dingen besteedt dan je nieuwe woning. Overigens mag je de overwaarde ook gebruiken om een verbouwing of verduurzaming van je nieuwe huis mee te financieren.

Bijleenregeling berekenen

Hoe dit er in de praktijk uitziet, kunnen we het beste laten zien met een rekenvoorbeeld. Laten we het effect van de bijleenregeling berekenen in een situatie waarin je je woning verkoopt met een overwaarde van € 50.000.

We gaan uit van deze gegevens:

Verkoopprijs huidige woning: € 350.000
Openstaande hypotheekschuld: € 300.000
Overwaarde: € 50.000

De koopsom voor je nieuwe woning is € 450.000. Dit betekent dat je minimaal € 50.000 aan overwaarde in je nieuwe woning moet steken. Voor de overige € 400.000 kun je, als je inkomen dat toelaat, een hypotheek afsluiten. Over dit gehele bedrag ontvang je hypotheekrenteaftrek. Overigens kun je natuurlijk ook een deel van dit bedrag met spaargeld financieren als je eigen geld hebt.

Wil je een hypotheek van – bijvoorbeeld - € 425.000 afsluiten? Dan is dat (afhankelijk van je inkomen) wel mogelijk. Maar je ontvangt dan over de € 25.000 van de niet geïnvesteerde overwaarde volgens de bijleenregeling geen hypotheekrenteaftrek.

Tip: Rekenhulp Bijleenregeling

Wil je precies weten welke impact de bijleenregeling voor overwaarde op jou heeft? Je kunt eenvoudig het effect van de bijleenregeling berekenen met de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst.

Bijleenregeling en overwaarde

Overigens wordt bij de bijleenregeling met overwaarde gerekend die je in de loop der jaren hebt opgebouwd voor verschillende woningen. De opgebouwde overwaarde heet dat. Ook wel de ‘eigenwoningreserve’. Dit betekent dat niet alleen de overwaarde op je vorige huis hiervoor meetelt, maar ook de overwaarde die je aan eventuele eerdere woningen hebt overgehouden. Ook die eerdere overwaardes moet je dus in mindering brengen op het bedrag dat je met recht op hypotheekrenteaftrek kunt lenen.

Heb je je huidige woning met restschuld verkocht? Dan mag je dat bedrag juist in mindering brengen op je eerder opgebouwde overwaarde.

Bijleenregeling 3 jaar geldig

De bijleenregeling geldt 3 jaar. Dus de bijleenregeling voor de overwaarde is alleen van toepassing als je binnen 3 jaar na het vrijkomen van de overwaarde een nieuwe woning koopt.

Stel: jij verhuist naar een huurwoning na het verkopen van je huis. Dan mag je de overwaarde alleen voor andere dingen gebruiken als je niet binnen die 3 jaar alsnog een nieuwe woning koopt. Heb je geen plannen meer om een woning te kopen, of in elk geval niet binnen 3 jaar? Dan is de overwaarde na die tijd alsnog een vrij besteedbaar bedrag. Je mag er dan mee doen wat je wilt.

Als je na die 3 jaar alsnog een woning koopt, heb je opnieuw recht op volledige hypotheekrenteaftrek. Tenminste, mits je aan de voorwaarden voor de aftrek voldoet.

Hoe zit het met de bijleenregeling als je huis nog niet is verkocht?

Wil je je overwaarde gebruiken om je nieuwe woning te financieren, maar is je huidige huis nog niet definitief verkocht? Dan kun je de overwaarde alsnog gebruiken om je nieuwe hypotheek te verlagen. Ja, soms zelfs als het ‘Te koop’-bord nog niet in de tuin staat.

Je overwaarde alvast gebruiken voor je nieuwe woning is mogelijk dankzij een overbruggingshypotheek. Dat stelt je in staat om de periode te overbruggen tussen de koop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige woning en om de overwaarde alvast in je nieuwe huis te kunnen steken. Dit is een tijdelijke hypotheek waarover je alleen rente betaalt. Je lost deze in één keer af met de vrijgekomen overwaarde zodra je huis is verkocht.

In deze situatie geldt de bijleenregeling ook voor de 3 jaar na het vrijkomen van je overwaarde. Het is dan de bedoeling dat je je overwaarde via het overbruggingskrediet inzet om de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen. Als je dat niet doet, ontvang je geen volledige hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe hypotheek.

Bijleenregeling overwaarde gebruiken voor verbouwing

Je kunt de overwaarde op je huidige woning ook gebruiken om je nieuwe woning te verbouwen. Ook dan heb je recht op volledige hypotheekrenteaftrek. Je steekt de overwaarde dan immers alsnog in je nieuwe woning en voldoet dus aan de bijleenregeling.

Je kunt overigens zelf beslissen of je je overwaarde besteedt aan de verbouwing. Het is ook prima als je met je overwaarde de aankoop van het huis financiert en daarnaast een aparte hypotheek afsluit voor de verbouwing. Een andere optie is om de verbouwing met eigen geld te financieren.

Welke opties heb jij om een nieuwe woning te kopen?

Rust er overwaarde op je woning en wil je meer weten over jouw opties daarmee? Laat een Hypotheekexpert meekijken naar jouw opties om een ander huis te kopen.

Het eerste gesprek is altijd gratis en vrijblijvend. En je weet daarna direct waar jij goed aan doet en welke mogelijkheden er voor jou zijn.

Maak een gratis afspraak

Veelgestelde vragen

Wat valt onder de bijleenregeling?

De bijleenregeling houdt in dat je alleen hypotheekrenteaftrek over je volledige hypotheek krijgt als je de overwaarde op je verkochte woning gebruikt om de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen. Als je dat niet doet, krijg je over een kleiner deel van het geleende bedrag hypotheekrenteaftrek.

Wanneer geldt de bijleenregeling?

De bijleenregeling geldt als je je woning met overwaarde verkoopt en binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. De bijleenregeling bepaalt dan of je over de hypotheek voor je nieuwe woning volledige hypotheekrenteaftrek ontvangt of dat dit maar voor een deel van je hypotheek geldt.

Ga je samenwonen en zijn jullie fiscaal partners? Dan geldt de bijleenregeling ook wanneer je partner een huis met overwaarde heeft verkocht en jullie samen een nieuwe woning kopen. Hebben jullie allebei een huis met overwaarde verkocht? Dan worden jullie overwaardes bij elkaar opgeteld om te bepalen hoeveel jullie in de nieuwe woning moeten investeren om recht te hebben op de volledige hypotheekrenteaftrek.

Hoeveel jaar bijleenregeling?

De bijleenregeling geldt 3 jaar na het vrijkomen van de overwaarde op je huidige woning. Als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt, dan val je onder de bijleenregeling. Na die 3 jaar geldt de bijleenregeling niet meer.

Welke kosten vallen onder de bijleenregeling?

De bijleenregeling gaat over de hypotheek die je voor je nieuwe woning afsluit. Vanuit de bijleenregeling is het zo geregeld dat je alleen hypotheekrenteaftrek over de volledige hypotheek voor je nieuwe woning ontvangt als je de hele overwaarde in je nieuwe woning investeert. Daarmee bedoelen we dat je de overwaarde gebruikt om de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen of om een verbouwing of verduurzaming van je nieuwe woning te financieren.

Hoe bereken je de bijleenregeling?

Het effect van de bijleenregeling berekenen doe je door te kijken hoeveel overwaarde je hebt openstaan. Het gaat dan om alle overwaarde die je in de afgelopen 3 jaar hebt opgebouwd. Dus als je in die tijd 2 keer een woning met overwaarde hebt verkocht, dan telt de totale geïnvesteerde overwaarde mee voor de bijleenregeling. Dit is dan het bedrag dat je in je nieuwe woning moet steken om volledige hypotheekrenteaftrek over je hypotheek te ontvangen.

Kun je de bijleenregeling omzeilen?

Ja, het is mogelijk om de aankoop van je nieuwe woning uit te stellen, zodat de 3-jarige duur van de bijleenregeling voorbij is. Dan mag je de vrijgekomen overwaarde op jouw gewenste manier besteden. Dat is alleen niet altijd de voordeligste optie. Je moet in die tijd immers ook een woning huren om toch ergens te kunnen wonen. Daar betaal je ook maandelijks huur voor.

Bijleenregeling: wat is het en wat betekent het voor jou?

Wat is de bijleenregeling?