• Home
  • Nieuws
  • Wonen
  • Een oud huis kopen? 9 belangrijke tips zodat jij weet waar je op moet letten!

Een oud huis kopen? 9 belangrijke tips zodat jij weet waar je op moet letten!

Dé checklist voor het kopen van een jaren 30-huis

31 maart 2023 door Romy Veul
518 x gelezen
Facebook LinkedIn WhatsApp
Facebook LinkedIn WhatsApp

Prachtige glas-in-loodramen? En-suitedeuren? Een authentieke erker? Je zult niet de enige zijn die droomt van een jaren 30-huis of een woning die zelfs ouder is dan dat. Maar voordat je als een blok valt voor een oude woning, zie vooral de belangrijke aandachtspunten niet over het hoofd. Roze bril af, checklist bij de hand! Dit zijn 9 punten om bij een oud huis kopen op te letten.

1. Denk aan je onderzoeksplicht

Of je nu een oude woning gaat kopen of een wat nieuwer huis, als koper heb je de plicht om de woning grondig te bekijken en vragen te stellen. De onderzoeksplicht is dat. De verkoper mag geen informatie voor je achterhouden en moet je dus eerlijk antwoord geven op al je vragen. Maar bedenk dat de makelaar of verkoper vast niet uit zichzelf over het rotte dak of de slechte fundering zal beginnen. Vraag hier dus proactief naar tijdens de bezichtiging.

Neem eventueel een aankoopmakelaar in de hand die je kan helpen om precies de juiste vragen te stellen. Diegene kan ook de eventuele gebreken meenemen in de onderhandelingen over de aankoopprijs. Levert je mogelijk een mooie besparing op!

2. Laat een bouwkundige keuring doen

Bij een oud huis kopen kun je niet verwachten dat de woning instapklaar is. Meestal is er het nodige achterstallige onderhoud te verrichten. Houd dus rekening met bijkomende kosten als je comfortabel in de woning wilt wonen.

Bij een oud huis is het extra verstandig om een bouwkundige keuring te laten doen. Dan onderzoekt een bouwkundig expert de woning in detail op allerlei punten. Dat zijn bijvoorbeeld de fundering, het dak, de staat van de kozijnen en de cv-ketel. Vervolgens maakt hij een rapport waarin je precies kunt teruglezen wat er in elk geval aan onderhoud moet gebeuren én hoeveel het direct noodzakelijke onderhoud kost.

Het fijne aan een bouwkundige keuring is dat je ook meteen weet welk budget je moet reserveren voor noodzakelijk onderhoud. Dat kun je dan weer meenemen bij het uitbrengen van een bod.

Heb je een monument op het oog? Dan is het verstandig om het bouwkundig onderzoek over te laten aan de Monumentenwacht. Zij zijn specifiek thuis in advies over het onderhoud van een monument.

3. Kies voor voorbehoud van bouwkundige keuring

Als je een bod uitbrengt op een woning, kun je daarbij een aantal ontbindende voorwaarden opgeven. Eén daarvan is een voorbehoud van bouwkundige keuring. Dit betekent dat de koop alleen doorgaat als het bedrag aan onderhoudskosten dat uit het bouwkundig rapport komt niet boven een X bedrag uitkomt. Zo kun je voorkomen dat je veel geld neertelt voor een woning waar je nog tienduizenden euro’s voor achterstallig onderhoud in moet steken.

Je kunt met dit voorbehoud eventueel nog van de koop afzien als de kosten hoger uitvallen dan begroot. Of je kunt met de verkopende partij overleggen over een passende oplossing als de kosten meer zijn dan verwacht. Door het voorbehoud sta jij daarbij als koper sterker.

4. Check of de woning een monument is

Sommige oude woningen zijn uitgeroepen tot monument. Een mooie eretitel! Maar het heeft ook een aantal consequenties. Zo mogen monumenten niet zonder meer verbouwd worden. Dan kunnen de authentieke kenmerken namelijk verloren gaan. Als je een monument hebt, zit je zowel bij een verbouwing aan de buitenkant als aan de binnenkant aan allerlei voorwaarden vast. Zoek daarom van tevoren uit of jouw mogelijke droomwoning in het monumentenregister staat.

Word je daar niet veel wijzer van? Vraag het dan na bij de gemeente of provincie waarin de woning staat.

5. Reserveer extra verbouwbudget

Je zult in elk geval kosten kwijt zijn aan direct noodzakelijk onderhoud. Daarnaast wil je waarschijnlijk een oud huis verbouwen voordat je er intrekt. De oude vloerbedekking is je misschien een doorn in het oog of de schrootjes in de douche zijn niet helemaal jouw smaak. Ook de keuken verdient misschien een upgrade. Bedenk dat al die aanpassingen geld kosten en reserveer daar ook een potje voor als je een oud huis gaat kopen.

Denk ook alvast na of je zelf handig genoeg bent om bepaalde dingen in de woning aan te pakken of dat je daar beter een expert op kunt zetten. Houd in dat laatste geval rekening met de kosten die een aannemer of andere specialist met zich meebrengt.

Het kan verstandig zijn om de kosten voor een verbouwing mee te financieren in de hypotheek. Let er daarbij wel op dat je nooit meer dan 100% van de getaxeerde woningwaarde kunt krijgen aan hypotheek. Alleen als je de hypotheek deels steekt in energiebesparende maatregelen, mag je iets meer (106% van de woningwaarde) lenen. Het resterende bedrag zal je zelf moeten inleggen. Een oud huis kopen zonder eigen geld wordt dus lastig.

6. De isolatie heeft verbetering nodig

Bij een oudere woning is de kans heel groot dat de isolatie niet al te best is. Zo is men pas in de jaren ’20 gestart met spouwmuurisolatie; sommige huizen zijn enkelsteens en hebben niet eens een spouwmuur. Ook dat is vast iets wat je bij een oud huis wilt opknappen.

Maar ook als er sprake is van spouwmuurisolatie, kan de isolatie van je woning waarschijnlijk beter. Zo is in veel oude woningen jute gebruikt als muurisolatie. Tja, het functioneert enigszins, maar kan een stuk beter. Tenminste, als je niet wilt dat al je gestookte warmte zo de woning verlaat (inclusief torenhoge stookkosten) of dat het op warme zomerdagen niet uit te houden is in huis. Ook met het oog op geluidsoverlast is het wel zo fijn als je woning van goede isolatie is voorzien.

Laat dus een expert meekijken naar de isolatie van je woning. Soms kun je trouwens gebruikmaken van een subsidieregeling en krijg je daardoor een deel van de kosten vergoed.

7. Vergeet de subsidies niet

Subsidies dus. Daar kun je soms dankbaar gebruik van maken bij een oud huis kopen, zeker als het om een monument gaat. Het kan je zomaar een flink bedrag schelen bij bijvoorbeeld een oud huis opknappen of een oud huis verbouwen. Of bij het aanleggen van isolatie of het vervangen van enkel glas.

Denk in elk geval aan de volgende subsidies en andere fiscale voordelen:

8. Denk aan de vergunningen

Zoals we net al aankaartten: een oud huis verbouwen kan niet zomaar. Als je huis een monument is, kun je al helemaal niet klakkeloos je eigen gang gaan. Zelfs voor nieuwe isolatie aanleggen heb je dan toestemming nodig.

Vraag daarom altijd op tijd een omgevingsvergunning aan en zoek goed uit welke vergunningen je wellicht nog meer nodig hebt voor een verbouwing. Hoe eerder je de vergunning in handen hebt, hoe eerder je met de verbouwing van start kunt gaan.

9. Let op de elektriciteit

Bij oudere woningen loop je het risico dat de bedrading niet optimaal is. Misschien is die zelfs een tikkeltje gevaarlijk. Het kan er allemaal op het oog best prima uitzien, maar de kans is best groot dat een expert er minder over te spreken is. Een bouwkundig expert kan hier voor je naar kijken en geeft advies over de bijkomende kosten.

Houd er rekening mee dat de elektriciteit vervangen geen goedkope investering is. Ook dat is een kostenpost om in je begroting mee te nemen.

Waag je verder liever niet zelf aan elektriciteitskabels als je hier geen specialistische kennis van hebt. Het is dan beter om een elektricien in te schakelen (en daar ook een bedrag aan kosten voor te reserveren).

Maar een oud huis kopen heeft ook veel voordelen

Nu klinkt het misschien alsof je een oud huis kopen maar beter uit je hoofd kunt zetten. Maar dat hoeft zeker niet zo te zijn. Een oude woning heeft vaak heel veel potentie (ja écht, dat is niet alleen een verkooppraatje van de makelaar). Als je zelf handig bent of budget hebt om de woning te laten opknappen, kun je er een geheel eigen woning van maken inclusief de authentieke details waar je als een blok voor bent gevallen.

Een groot voordeel van een oud huis kopen is ook dat de kopers niet altijd in de rij staan voor een woning die meer kluswerk vereist. Dat vergroot je kans om de woning te bemachtigen. Je hoeft niet halsoverkop een bod uit te brengen en hoeft wellicht minder of zelfs helemaal niet te overbieden

En als je eenmaal je oog op een oud huis hebt laten vallen, dan helpen deze oud-huis-kopen-tips je vast om niet voor onaangename verrassingen te staan.

Nieuwsgierig naar je hypotheekopties voor een (oud) huis?

Dan nog één ding als jij helemaal klaar bent voor een oude woning kopen: zorg ervoor dat je eerst je financiële mogelijkheden helder hebt. Dan weet je zeker dat de woning van je dromen in je financiële plaatje past.

Neem contact op met onze Hypotheekexperts. De experts van Hypotheek.nl berekenen graag (kosteloos!) je maximale hypotheek en denken mee hoe jij jouw droomwoning kunt financieren.